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Aktie Analyse

HAMBORNER REIT Aktie Analyse

WKN
A3H233
Symbol
HABA.DE
Sektor
Immobilien
Investor Relations
Investor Relations

Die HAMBORNER REIT AG ist ein deutsches Immobilienunternehmen, das sich auf Investitionen in Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Die Objekte des Immobilienkonzerns sind überwiegend Bürogebäude in zentraler Lage und Einzelhandelsimmobilien (für z.B. EDEKA, REWE und Kaufland).

Die HAMBORNER REIT verwaltet ein Immobilienportfolio im Wert von 1,6 Mrd. EUR; bestehend aus modernen Büroobjekten und Nahversorgungsimmobilien wie Einzelhandelsobjekte, Baumärkte und Fachmarktzentren in gut erreichbaren Lagen. Die HAMBORNER REIT fokussiert sich beim Kauf ihrer Immobilien auf zentrale Lagen in der Innenstadt und belebte Stadtteile deutscher Groß- und Mittelstädte. Der Konzern hat Immobilien in 10 Bundesländern, wobei der Großteil der Mietobjekte in Westdeutschland steht. Die Einzelhandelsimmobilien überwiegen mit 59% und einem Verkehrswert von über 850 Mio. EUR leicht im Portfolio der HAMBORNER REIT AG. Büroimmobilien machen mit einem Gegenwert von ca. 750 Mio. EUR 41% des Portfolios aus. Das teuerste Objekt des Immobilienkonzerns ist ein Büro in München, das alleine mit 80 Mio. EUR Verkehrswert beziffert wird.

Geschichte

Die Gesellschaft wurde am 18. Juni 1953 als „Hamborner Bergbau Aktiengesellschaft“ in Duisburg gegründet. Die selbstgesteckte Aufgabe des Unternehmens war: „Der Kohlenbergbau und die Weiterverarbeitung seiner Erzeugnisse einschließlich der Veredelung und Umwandlung der Kohle und der Kohlenwertstoffe sowie der Vertrieb dieser Produkte [und] die Vornahme damit zusammenhängender Geschäfte aller Art.“ Bereits ein Jahr später erfolgte der Börsengang der Hamborner Bergbau AG. Im Jahr 1969 wurde das operative Geschäft, der Bergbau, in die Ruhrkohle AG ausgegliedert. Die damals noch als Hamborner Bergbau AG gelistete Gesellschaft war fortan nur noch in der Vermögensverwaltung für die Familie Thyssen tätig, die damals Hauptaktionär des Konzerns war. Das Unternehmen wird 1991 stringent in Hamborner AG umbenannt; mit dem Bergbau hat das Unternehmen zu diesem Zeitpunkt nichts mehr zu tun. 2008 beginnt das Unternehmen sich auf einen Strategiewechsel vorzubereiten, mit dem man das Ziel verfolgt ein Real Estate Investment Trust (REIT) zu werden. REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die ihren Gewinn überwiegend aus der Verwaltung von Immobilien erwirtschaftet. Für Gesellschaften dieser Art gelten besondere strukturelle und steuerliche Bedingungen. Um als REIT klassifiziert zu werden, trennte man sich folgerichtig von alle Geschäftsfeldern und Aktivitäten, die mit dem REIT-Status nicht kompatibel und mit ihrer REIT-Strategie unvereinbar waren. Anders als die meisten Vermögensverwalter konzentrierte sich die Hamborner AG fortan ausschließlich auf die Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios. Der Strategiewechsel wurde 2010 mit dem Erreichen des vielversprechenden REIT-Status erfolgreich abgeschlossen und profitiert seitdem auf Gesellschaftsebene von der Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer. Am 21. März 2011 nahm die Deutsche Börse die Aktie der HAMBORNER REIT AG in den deutschen Small Cap Index SDAX auf. Zum 31. Dezember 2016 überschritt der Portfoliowert erstmals 1 Mrd. EUR.

Management / Aktionäre

Der größte Aktionär ist die RAG-Stiftung, die ca. 13% der ausstehenden Anteile hält. Jeweils rund 5 % gehören Belfius Insurance und dem Vermögensverwalter BlackRock aus den USA.

Der aktuelle CEO des Immobilienkonzerns ist Niclas Karoff. Seit dem 1. März 2020 ist er Vorsitzender des Vorstands (CEO) der HAMBORNER REIT AG. Schon vor seinem Amtsantritt bei der HAMBORNER REIT AG konnte er Erfahrung als Mitglied der Geschäftsführung beim Immobilienunternehmen TLG IMMOBILIEN und in anderen Finanzinstituten sammeln.

Ein weiterer wichtiger Teil des Vorstands der HAMBORNER REIT AG ist Hans Richard Schmitz. Er ist gelernter Bankkaufmann und seit 1987 Rechtsanwalt mit den Schwerpunkten Kapitalmarkt- und Aktienrecht. Außerdem ist er seit 2008 im Management der HAMBORNER REIT AG tätig und fungiert aktuell als Chief Operating Officer (COO) und Chief Financial Officer (CFO). Für Aktionäre übernahm er schon in seiner Vergangenheit eine wichtige Rolle. Vor seiner Zeit bei der HAMBORNER REIT war er bereits Geschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW e.V.). Danach war er bei der RWE AG sowie anschließend der Deutsche Post AG als Head of Investor Relations tätig. Seit seiner Zugehörigkeit zum Management kauft er regelmäßig Aktien der HAMBORNER REIT AG. Allein im Zeitrahmen von 2010 bis 2018 hat er mehr als 93.000 Aktien des Immobilienkonzerns im Gegenwert von etwa 1 Mio. EUR erworben. Auch CEO Niclas Karoff kauft in regelmäßigen Abständen Anteile der HAMBORNER REIT AG. Für Privatanleger ist es generell ein gutes Zeichen, wenn Mitglieder des Managements selbst Aktionäre des Unternehmens sind.

Geschäftsmodell

Das Unternehmen ist seit 2010 ein REIT und muss damit seine Mieteinnahmen nicht mehr versteuern. Im Gegenzug dafür muss die HAMBORNER mindestens 90% der Unternehmensgewinne an seine Aktionäre ausschütten, eine Eigenkapitalquote von mehr als 45% haben und über 75% des Umsatzes im Immobilien-Sektor erreichen.

Das Geschäftsmodell der HAMBORNER REIT zeichnet vor allem der sichere Cashflow aus. Die Hauptmieter des Unternehmens sind Supermärkte wie EDEKA, Kaufland, ALDI und REWE, aber auch Baumärkte wie OBI. Allein EDEKA generierte im Jahr 2019 12% der annualisierten Miete. Die Mieter selbst wirtschaften fast ausschließlich nicht zyklisch und sind sehr solvent, was bedeutet, dass sie langfristig ihre Miete an die HAMBORNER REIT zahlen werden können. Das garantiert der HAMBORNER REIT AG einer überdurchschnittliche Sicherheit in deren Mieteinnahmen. Auch der geringe Leerstand des Immobilienportfolios. Über die letzten 15 Jahre lag die Vermietungsquote historisch durchgehend über 96%. Grund dafür ist die strikte Akquisitionsstrategie des Immobilienunternehmens. Verlässt beispielsweise eine Supermarktfiliale das Gebäude der HAMBORNER , kann das Objekt aufgrund der guten und zentralen Lage in der Regel sofort an die Konkurrenz des Vormieters vermietet werden.

Dividende

Der Immobilienkonzern schüttet seinen Aktionären ein Mal pro Jahr eine Dividende aus. Die Dividendenrendite des REITs befand sich in den letzten 30 Jahren im Bereich zwischen 2,59% (2007) und 8,67% (1996). Aufgrund einer überdurchschnittlichen Dividendenrendite ist die Aktie der HAMBORNER REIT vor allem beliebt bei Investoren, die auf eine Dividenden-Strategie setzen. Die Höhe der Dividende wird jährlich auf der Jahreshauptversammlung vom Vorstand vorgeschlagen. Über diesen Vorschlag stimmen die Aktionäre anschließend ab. Aufgrund eines sicheren Cashflows kann die Dividende aus den Gewinnen des vorausgegangenen Geschäftsjahres finanziert werden; es muss also kein zusätzliches Fremdkapital für die Ausschüttung der Dividende aufgenommen werden. Das bedeutet auch, dass das Dividendenwachstum in der Regel direkt mit der Geschäftsentwicklung korreliert.

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