Mapletree Industrial Trust Aktie Analyse

Der Mapletree Industrial Trust (MIT) ist ein REIT (Real Estate Investment Trust), der an der Singapore Exchange gelistet ist und sich auf industriell genutzte Immobilien in Singapur und den USA spezialisiert. Dabei handelt es sich primär um Datenzentren, die global verteilt betrieben werden.

Historie

2010: Entstehung. Der MIT wird im Oktober an der Singapore Exchange gelistet. Mit dem IPO werden 1,188 Milliarden Singapur-Dollar eingenommen. Ein weiter Teil davon, 400 Millionen Singapur-Dollar, werden im Folgejahr in 11 Immobilien in Singapur und den USA investiert.

2013: Equinix. Der MIT erhält von dem US-amerikanischen Netzbetreiber einen Auftrag im Wert von 108 Millionen Singapur-Dollar zum Bau eines Rechenzentrums, welches bis 2015 fertiggestellt wird.

2014: HP. Mit HP Singapore wird der in der Geschichte des REITs größte direkte Bauauftrag abgeschlossen. Das Telok Blangah Rechenzentrum soll vollständig modernisiert werden. Das Projekt wird auf 226 Millionen Singapur-Doller beziffert und bis 2017 abgeschlossen.

2021: USA. Durch die Akquisition von 14 Rechenzentren im Gesamtwert von 705 Millionen Singapur-Dollar wird die Präsenz im amerikanischen Markt 2017 massiv ausgeweitet. Dabei handelt es sich um ein Joint Venture mit der Schwester Mapletree Investments. Darauf folgen jedoch noch eine Reihe weiterer Käufe, deren Gesamtwert mehr als 1,4 Milliarden Singapur-Dollar beträgt.

Geschäftsmodell

Datenzentren stellen den Fokus im MIT dar. Darüber hinaus werden jedoch auch Büroparks, hochmoderne Fabriken und weitere Immobilien zu Zwecken, die auf modernste Technologie angewiesen sind.

Der MIT REIT wird in enger Zusammenarbeit mit dem Investmentarm der Muttergesellschaft Mapletree, Mapletree Investments, verwaltet. Dieses Schwesterunternehmen sorgt als Kapitalgeber dafür, dass der MIT weniger stark von externen Krediten abhängig ist.

Der MIT investiert nicht nur in bestehende Immobilien, für große Konzerne werden auch sogenannte Build-to-suit-Projekte durchgeführt. Dabei werden Rechenzentren von Grund auf nach den Wünschen eines Kunden modernisiert oder vollständig neu gebaut.

Insgesamt befinden sich 85 singapurer Immobilien und 56 nordamerikanische Immobilien im Firmenportfolio. Der Wert der verwalteten Assets verteilt sich jedoch nahezu gleichmäßig auf Nordamerika (50,9 %) und Singapur (49,1 %).

Die zwei größten Kunden nach Umsatz sind Hewlett-Packard (6,1 % des Umsatzes) und AT&T (5,4 % des Umsatzes). Es lässt sich hier jedoch bereits erkennen, dass der Kundenstamm der Immobilien des REITs sehr stark diversifiziert ist. Insgesamt zählt man mehr als 2.000 Mieter, die zehn größten tragen gemeinsam 29,8 % des Umsatzes bei.

Branche

Daten sind das neue Öl. Jedes Unternehmen ist auf sie angewiesen, um gut informierte Entscheidungen zu treffen. Die Menge an Daten wächst immer weiter an, der Bedarf nach Rechenleistung in der Konsequenz auch. Daher ist der MIT in einer hochrentablen Branche aktiv.

Wie jeder Immobilieninvestor, wird er MIT jedoch Schwierigkeiten haben, sein Wachstum trotz steigender Zinsen aufrechtzuerhalten. Aktuell ist das Unternehmen jedoch gut aufgestellt, da die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit in Nordamerika bei 6,2 Jahren und die in Singapur bei 2,7 Jahren liegt. Damit sind klar vorhersehbare Cashflows sichergestellt. Zudem hat der Fonds seine Schulden gut verteilt, sodass in den nächsten Jahren keine unverhältnismäßig großen Zahlungen zu erwarten sind.

Steigende Energiekosten könnten ebenfalls einen negativen Einfluss auf das stromintensive Kerngeschäft mit Datenzentren haben. Der MIT setzt hier deshalb einen Fokus auf erneuerbare Energien, besonders die Stromerzeugung mit Solarpanels. Langfristig will man diese auf allen Dächern installieren und die Immobilien als nachhaltig zertifizieren lassen. Damit wird ein weiterer Anreiz für Kunden zur Nutzung der Immobilien des MIT geschaffen.