Welltower Aktie Analyse

Welltower ist ein US-amerikanischer Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf Seniorenwohnungen und Gesundheitsimmobilien spezialisiert hat. Das Portfolio des Unternehmens umfasst Seniorenwohngemeinschaften, lang- und kurzfristige Rehabilitationseinrichtungen, medizinische Bürogebäude,
stationäre und ambulante medizinische Zentren und Life-Science-Einrichtungen. Welltower wurde 1970 von Bruce G. Thompson und Fritz Wolfe gegründet und hat seinen Hauptsitz in Toledo im US-Bundesstaat Ohio.

Geschichte

1970: Im Jahr 1970 wurde der Health Care Fund von Bruce G. Thompson und Fritz Wolfe in Lima, Ohio gegründet. Das Unternehmen besaß damals lediglich zwei spezialisierte Pflegeeinrichtungen in einem Gesamtwert von unter 800.000 USD.

1985: Das Unternehmen organisiert sich neu als Health Care REIT und verlegt seine 12 Mitarbeiter zum neuen Hauptsitz nach Toledo, Ohio.

1998: Health Care REIT investiert erstmals in Immobilien außerhalb der USA.

2006: Health Care REIT übernimmt das Unternehmen Windrose Medical Properties Trust für 1 Mrd. USD. Durch die Übernahme besitzt das Unternehmen 578 Gesundheitsimmobilien in 37 Bundesstaaten.

2012: Health Care REIT expandiert durch die Übernahmen von Chartwell und Sunrise Senior Living in die Märkte Kanada und Großbritannien.

2015: Das Unternehmen wird in Welltower umbenannt.

2018: Welltower geht eine Partnerschaft mit ProMedica ein, um Quality Care Properties und HCR ManorCare für 4,4 Mrd. USD zu erwerben. Im gleichen Jahr wird der Börsenticker von "HCN" zu "WELL" geändert.

Heute: Welltower ist ein amerikanischer REIT, der sich auf die Bereiche Seniorenwohnungen und Gesundheitsimmobilien spezialisiert hat. Das Unternehmen beschäftigt rund 450 Mitarbeiter.

Mission

Welltowers Mission ist es, eine qualitativ hochwertige Gesundheitsinfrastruktur anbieten zu können, um den Menschen eine bessere Behandlung zu geringeren Kosten zu ermöglichen. Dadurch gibt man Patienten die Möglichkeit, auch außerhalb des Krankenhauses behandelt zu werden. Da Welltower die Infrastruktur für das Gesundheitswesen bereitstellt, können sich die Unternehmen auf die Versorgung und Behandlung der Kunden konzentrieren.

Management

Shankh Mitra ist seit Oktober 2020 der CEO des Unternehmens. Mitra verfügt über einen Bachelorabschluss in Ingenieurwissenschaften der Jadavpur University (Indien) und erwarb außerdem seinen Master of Business Administration (MBA) an der Columbia Business School.

Seine Karriere begann Mitra bei der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC). Es folgten die Stationen bei der Citadel Investment Group und bei Fidelity.

Vor seiner Tätigkeit bei Welltower arbeitete Shankh Mitra als Portfoliomanager bei der Anlagenverwaltungsgesellschaft Millennium Management. 2016 schloss er sich Welltower an. Dort war er seit 2018 als Chief Investment Officer tätig. Im April 2020 war er zudem als Chief Operating Officer (COO) aktiv. Sechs Monate später gab Welltower bekannt, dass Shankh Mitra die Nachfolge von Thomas J. DeRosa antritt.

Branche

Welltower ist ein US-amerikanischer REIT. REIT steht für Real Estate Investment Trust. Ein REIT ist eine Sonderform einer Immobilien-Aktiengesellschaft. Das Anlagekapital wird in den Erwerb von Immobilien (oder anderen Sachwerten) investiert. REITs sind steuerlich gegenüber "normalen" Unternehmen im Vorteil. Denn es findet keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene statt.

In den USA, in Deutschland und anderen Ländern müssen REITs dafür mindestens 90 % ihrer Gewinne direkt an die Aktionäre ausschütten. Durch die Ausschüttungspflicht des Ertrags sind für den Staat auskömmliche Steuereinnahmen sichergestellt. Einnahmen generieren die Unternehmen durch ihre Mieteinnahmen.

Im Gegensatz zu Unternehmen wie Apple, Coca-Cola oder Microsoft wird bei REITs nicht von Gewinnen, sondern von Funds From Operations (FFO) gesprochen. Die FFO sind der ausschüttbare Nettogewinn an die Aktionäre. Diese Kennzahl spiegelt die wahre Profitabilität einer Immobilie wider. Der Nettogewinn wird um Abschreibungen bereinigt und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden abgezogen.

REITs sind besonders in den USA beliebt. Über 80 Mio. Amerikaner sind in REIT-Aktien investiert. Der Grund: Es gibt kein staatliches Rentensystem. Entsprechend hoch ist das Bedürfnis vieler Amerikaner, sich mit Investitionen in REIT-Aktien ein planbares und wiederkehrendes Einkommen aufzubauen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die USA der größte REIT-Markt ist. Nach den USA sind Australien und Frankreich der weltweit zweit- und drittgrößte REIT-Markt.

REITs fokussieren sich oftmals auf eine bestimmte Branche. So können diese zum Beispiel in Bürogebäude, Infrastruktur, Krankenhäuser oder andere Bereiche investieren. Im Fall von Welltower liegt der Fokus auf Seniorenwohnen und Gesundheitsimmobilien.

Gerade der Bereich Seniorenwohnen könnte in den kommenden Jahren weiter wachsen. Grund dafür ist die Baby-Boomer-Generation. Bis 2030 werden die rund 73 Mio. Boomer 65 Jahre und älter sein. Obwohl erwartet wird, dass rund 73 % der Seniorenhaushalte, dazu zählen Personen ab 65 Jahren, Wohneigentum behalten, gibt es immer noch eine große Zahl alternder Senioren, die Wohnraum benötigen.

Das National Investment Centre for Senior Housing and Care (NIC) gibt an, dass zwischen 2030 und 2040 jährlich 105.000 zusätzliche Wohneinheiten benötigt werden, um den Wohnungsbedarf von etwa 18 % der Bevölkerung ab 80 Jahren zu decken. Die Nachfrage ist eindeutig da, der Bestand jedoch nicht. Hier kann Welltower von weiteren Investitionen in das Seniorenwohnen profitieren.

Geschäftsmodell

Welltower beschäftigt sich mit der Bereitstellung von Infrastruktur für das Gesundheitswesen sowie mit Investitionen in Betreiber von Seniorenwohnungen, post-akuten Einrichtungen und Gesundheitssystemen. Das Unternehmen besitzt derzeit ein diversifiziertes Portfolio von über 1.800 Gesundheitsimmobilien in Nordamerika und Übersee, darunter 100 Immobilien in Kanada und Großbritannien.

Die Strategie des Unternehmens ist es, in Seniorenwohnungen und Gesundheitsversorgungs-Immobilien zu investieren. Dabei achtet Welltower darauf, sich nicht auf einen Immobilientyp festzulegen, sondern das Immobilienportfolio nach Art der Immobilie, Lage und Region zu diversifizieren. Zum Portfolio des Konzerns gehören Seniorenwohneinrichtungen, Arztpraxen, stationäre und ambulante Sanitätszentren und Krankenhäuser sowie Gebäude für Unternehmen, die in den Biowissenschaften tätig sind.

Zu den Mietern gehören hauptsächlich Unternehmen aus dem Gesundheitsbereich und Betreiber von Seniorenwohneinrichtungen. Einnahmen erzielt Welltower durch die Mieten der Kunden, Anwohnergebühren und Dienstleistungen. Das Unternehmen unterteilt seine Einkünfte in drei Segmente.

Seniorenwohnungen. Dieses Segment umfasst alle Aktivitäten im Bereich der Seniorenimmobilien. Zu den Immobilien gehören qualifizierte Pflegeeinrichtungen und Einrichtungen für betreutes Wohnen. In den USA sind außerdem sogenannte Retirement-Communities sehr beliebt. Dabei handelt es sich um Wohneinheiten und Stadtviertel, die speziell auf seniorengerechtes Wohnen ausgerichtet sind.

Die Einnahmen sind stark von der Auslastung der Gebäude und Einrichtungen abhängig. Während der Pandemie ist die Auslastung aufgrund der Kontaktbeschränkungen stark gesunken. Inzwischen hat sich der Markt jedoch wieder erholt, was sich in den stabilen Auslastungen widerspiegelt.

Seniorenwohnungen - Triple-net. Das Unternehmen unterscheidet bei den Seniorenwohnungen nochmals in eine weitere Kategorie. Triple-net bedeutet, dass Welltower lediglich für den Kauf der Immobilie aufkommen muss. Der Mieter zahlt nicht nur Miete und Grundsteuer, sondern auch Versicherung, Wartung und Reparaturen. Das hat für Welltower den Vorteil, dass sie nur eine Zahlung tätigen müssen.

Ambulante Gesundheitseinrichtungen. Dieses Segment umfasst das Immobilien-Angebot des Unternehmens im Sektor der medizinischen Einrichtungen. Neben Krankenhäusern gehören Ärztehäuser, Rehabilitationszentren und spezialisierte Fachkrankenhäuser zum Portfolio.