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Update

Vonovia Update: lohnt sich der Einstieg bei halbierten Immobilienpreisen schon?

Michael C. Jakob

Vonovia Aktie

WKN
A1ML7J
Symbol
VNA
Sektor
Immobilien
Renditeerwartung
16%
AAQS
8
Dividendenrendite
6,21%
Datum
21.09.2022

Vonovia Update

  • Erfolgreiche Übernahme der Deutsche Wohnen AG. Vonovia hat es letztes Jahr geschafft eine Mehrheit der Aktien der Deutsche Wohnen AG zu erwerben und konnte somit das Unternehmen übernehmen. AlleAktien hat dazu exklusiv berichtet und ein positives Wort für die Übernahme eingelegt. Die Eingliederung des Konzerns läuft nach Aussagen des Vorstands nach Plan. Für Vonovia und die Stadt Berlin war der Deal vorteilig. Berlin konnte soziale Wohnimmobilien erwerben, Vonovia die unattraktiven Immobilien zu exzellenten Preisen 2021 loswerden (noch vor dem Zinsanstieg) und gleichzeitig wurde die Deutsche Wohnen Übernahme genehmigt. Vonovia ist jetzt Europas #1 Immobilienkonzern.

  • Spürbare Auswirkungen des Ukrainekriegs. Vonovia spürt die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs in Form von erhöhten Energiekosten, sowie steigenden Rohstoffpreisen. Obwohl die Nebenkosten rechtlich an Mieter weitergegeben werden könnten, ist die Durchsetzung oft Nervenaufreibend für Mieter und Vermieter, mit kleineren Ausfällen ist zu rechnen. Auch die Inflation stellt ein Problem dar: denn eigentlich müsste Vonovia die Mieten schon lange um 10% und mehr erhöht haben, einfach um die Inflation auszugleichen. Langfristig steigen die Mieten mit der Inflation. Vonovia hat im letzten Quartal aber einen Plan vorgelegt, wie man das Dilemma lösen will.

  • Hohe Verschuldung als Gefahr wegen steigender Zinsen. Keine Branche ist von steigenden Zinsen so stark betroffen wie die Immobilienbranche. Klar, man arbeitet mit viel Fremdkapital. Und dieses Fremdkapital wird seit Anfang 2022 wieder richtig teuer. Im September 2022 liegt der durchschnittliche Bauzins (10 Jahre fest) schon 3,5 %, laut Interhyp. Anfang des Jahres war dieser noch bei 0,73 %. Die Zinskosten haben sich verfünffacht. Dadurch könnten die Gewinne schnell dahinschmelzen, wenn Vonovia die Mieten nicht drastisch erhöht. Es bleibt allerdings viele Jahre Zeit, denn die Zinsfestschreibungen laufen erst nach und nach aus — und nicht alle sofort.

Vonovia Aktienkurs

Vonovia Update

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Geschäftsmodell von Vonovia im Kurzüberblick

Die Vonovia SE ist ein Wohnimmobilienunternehmen, dass Immobilien in Deutschland, Schweden und Österreich besitzt. Insgesamt besitzt das Unternehmen über 500.000 Wohnung. Der Großteil davon befindet sich in deutschen Städten, was Vonovia zum größten Vermieter Deutschlands (und Europas) macht.

Das Unternehmen baut oder kauft Immobilien und vermietet diese anschließend weiter. Meistens baut das Unternehmen die Immobilien allerdings selber, anstatt sie zu kaufen. Darüber hinaus kümmert sich Vonovia nicht nur um den Bau der Immobilien, sondern auch um die Hausverwaltung, sowie Reparaturen bzw. Wartungen. Vonovia ist in einer interessanten Branche tätig, da Wohnen ein Grundbedürfnis der Menschheit ist. Daher ist nicht damit zu rechnen, dass die Nachfrage von Wohnung zurückgeht.

Aktuelle Entwicklungen

Die Aktie der Vonovia SE hat sich seit Anfang des Jahres mehr als halbiert. Wir schauen uns im Folgenden an, was die Gründe für den Abverkauf sind und ob dieser gerechtfertigt ist.

Erhöhte Rohstoff- und Energiepreise, sowie Inflation

Als Folge des Ukrainekriegs sind die Energiepreise in den letzten Monaten stark angestiegen, was sich für die Kunden von Vonovia bemerkbar machen wird. Unmittelbar werden dadurch die Nebenkosten der Mieter höher ausfallen als in den letzten Jahren.
Außerdem erwartet Vonovia weitere Preissteigerungen auf den Baustoffmärkten, was sich auf die Bauprojekte des Unternehmens auswirken wird. Laut Aussagen des Managements plant Vonovia diese Preissteigerungen, sofern dies im Rahmen der gesetzlichen Regelungen möglich ist, an die Mieter weiterzugeben.

Zinsanhebung als Gefahr auf Grund von hoher Verschuldung

Durch die Erhöhungen des Leitzinses, welche durch die steigende Inflationsrate begründet sind entsteht eine weitere Gefahr für Vonovia. Das Unternehmen finanziert die Immobilienprojekte mit viel Fremdkapital und ist daher hoch verschuldet mit insgesamt über 50 Mrd. Euro. Zinserhöhungen sind vor allem für hoch verschuldete Unternehmen ein Problem, weshalb Vonovia besonders stark darunter leidet. Allerdings hat das Unternehmen bereits sehr gut darauf reagiert.

Vonovia hat eine 3-jährige Namensschuldverschreibung in Höhe von 20 Mio. Euro und eine 10jährige Anleihe mit einer jährlichen Verzinsung von 0,625 % emittiert. Darüber hinaus möchte man jetzt Immobilien im Wert von knapp 13 Mrd. Euro verkaufen, um die Bilanz zu stabilisieren. Das ist der Vorteil am internationalen Kapitalmarkt: man kann sich deutlich günstiger finanzieren und ist nicht auf den lokalen Kapitalmarkt beschränkt.

Erfolgreiche Eingliederung der Deutsche Wohnen AG

Vonovia konnte letztes Jahr erfolgreich mit der Deutsche Wohnen AG fusionieren. Die Deutsche Wohnen AG ist Berlins größter Vermieter mit 160.000 Wohnungen, von denen sich 110.000 in Berlin befinden. Durch die Übernahme wird Vonovia zu einem noch größeren Immobilienkonzern.

Nach Aussagen des Vorstandes verläuft die Übernahme planmäßig. Somit ist Vonovia jetzt noch größer und möglicherweise auch erfolgreicher.

Dieses Jahr hatte man geplant den angeschlagenen Immobilienkonzern Adler Group zu übernehmen. Die Bestrebungen wurden im zweiten Halbjahr des Jahres 2022 allerdings fallen gelassen.

Bewertung der Vonovia Aktie

Durch den Verkauf mehrere Immobilien, um die Bilanz aufzubessern wird das Umsatzwachstum leicht zurückgehen, da zunächst einmal weniger Mieteinnahmen generiert werden. Außerdem werden die zukünftigen Investitionen vermutlich auf Grund der Hohen Zinsen vorerst reduziert. Trotzdem bleibt Vonovia nach wie vor ein sehr profitables Unternehmen.

AlleAktien DCF- und FMV- Modell

Wir gehen davon aus, dass die Umsätze etwas langsamer als zuvor erwartet in Zukunft steigen werden und auch die Margen zunächst einmal sinken und sich anschließend langsam wieder erholen.

 

Umsatzwachstum 2022 - 2026 21 % - 4 %  Umsatzwachstum von 2022 entspricht Unternehmenschätzungen
Umsatzwachstum 2027 - 2042 4 % - 3 % Umsatz wächst langsamer aber kontinuierlich 
EBITDA Marge 2022 - 2026  33 % - 37 % EBITDA Marge geht zuerst zurück, bewegt sich dann aber wieder in Richtung der alten Niveaus 
EBITDA Marge 2027 - 2042  37 % - 45 % Marge nimmt kontinurierlich zu 
Kurs / FFO in 10 Jahren  25 Liegt im historischen Durchschnitt 
Auschüttungsquote  50%  Der Wert liegt ungefähr im historischen Durchschnitt

 

Nach diesen sehr konservativen bzw. pessimistischen Annahmen ist Vonovia immer noch sehr günstig bewertet und kommt auf eine Renditeerwartung von 16 % im FMV-Modell und ebenfalls 16 % im DCF-Modell. Daran ist zu erkennen das bereits alle Risikofaktoren in der Aktie eingepreist sein sollten.

Renditeerwartung pro Jahr  Einstiegskurs 
6 % 94 EUR
8 %  57 EUR
10 % 41 EUR
12 % 32 EUR
14 % 26 EUR
16 % 22 EUR
18 % 19 EUR
20 % 17 EUR 

 

Fazit: Vonovia ist ein grundsolides und kaufenswertes Immobilienunternehmen

Vonovia ist ein grundsolides Unternehmen, dass ein essenziell wichtiges Produkt für die Menschheit anbietet: Wohnraum. Da die Nachfrage nach Wohnraum in allen Regionen sehr hoch ist und auch in Zukunft nicht abnehmen wird und da das Unternehmen alles, von der Planung, dem Bau, der Vermietung und Hausverwaltung bis hin zur Reparatur selber macht kann das Unternehmen sehr attraktive Margen erzielen.

Vonovia schafft es die aktuellen Risikofaktoren (Zinserhöhungen, hohe Rohstoff- und Energiepreise) gut zu verkraften. Das Unternehmen hat sich mit der Fusion mit Deutsche Wohnen hervorragend für die Zukunft positioniert. Auch die Aufbesserung der Bilanz ist eine gute Vorgehensweise, um auf die steigenden Zinsen zu reagieren.

Die Aktie von Vonovia ist selbst bei sehr konservative Annahmen mit einer Renditeerwartung von 16 % p.a. sehr attraktiv bewertet. Hinzu kommt eine Dividendenrendite von aktuell 6,3 %, was die Aktie vor allem für Dividendeninvestoren attraktiv wirken lässt. Wir denken die Aktie von Vonovia ist zurzeit trotz des schwierigen Umfelds für Immobilienunternehmen kaufenswert.

Wenn wir uns in Europa für nur einen großen Immobilienkonzern entscheiden könnten, dann wäre das Vonovia.

Über den Autor

Michael C. Jakob

AlleAktien Gründer und Partner. Michael C. Jakobs Fokus liegt auf den Branchen Software, Banken und Luxusgüter. Durch sein Studium und zahlreiche Visiten in China, Hong Kong und Singapur ist er gerne gesehener Experte für Aktien in Asien. Als professioneller Investor teilt er seine Perspektiven regelmäßig in Handelsblatt und Wirtschaftswoche. Michael C. Jakob war zuvor bei McKinsey&Company und UBS. Sein Informatik- und Management-Studium absolvierte er am KIT, der ETH Zurich und am Massachusetts Institute of Technology. Seine Strategie ist es, in die jeweils besten Unternehmen jeder Branche zu investieren und zukünftige Marktführer frühzeitig zu erkennen.

Transparenzhinweis und Haftungsausschluss: Die Autoren haben diesen Beitrag nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, können die Richtigkeit der angegebenen Daten aber nicht garantieren. Es findet keinerlei Anlageberatung von AlleAktien oder den für AlleAktien tätigen Autoren statt, dieser Beitrag ist eine journalistische Publikation und dient ausschließlich Informationszwecken. Die Informationen stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf irgendeines Wertpapieres dar. Der Kauf von Aktien ist mit hohen Risiken bis hin zum Totalverlust behaftet. Deine Investitionsentscheidungen darfst du nur nach eigener Recherche und nicht basierend auf den Informationsangeboten von AlleAktien treffen. AlleAktien und die für AlleAktien tätigen Autoren übernehmen keine Verantwortung für jegliche Konsequenzen und Verluste, die durch Verwendung unserer Informationen entstehen.