Vonovia Update: lohnt sich der Einstieg bei halbierten Immobilienpreisen schon?

Die Vonovia SE ist ein Wohnimmobilienunternehmen, dass Immobilien in Deutschland, Schweden und Österreich besitzt. Insgesamt besitzt das Unternehmen über 500.000 Wohnung. Der Großteil davon befindet sich in deutschen Städten, was Vonovia zum größten Vermieter Deutschlands (und Europas) macht.

Das Unternehmen baut oder kauft Immobilien und vermietet diese anschließend weiter. Meistens baut das Unternehmen die Immobilien allerdings selber, anstatt sie zu kaufen. Darüber hinaus kümmert sich Vonovia nicht nur um den Bau der Immobilien, sondern auch um die Hausverwaltung, sowie Reparaturen bzw. Wartungen. Vonovia ist in einer interessanten Branche tätig, da Wohnen ein Grundbedürfnis der Menschheit ist. Daher ist nicht damit zu rechnen, dass die Nachfrage von Wohnung zurückgeht.

Die Aktie der Vonovia SE hat sich seit Anfang des Jahres mehr als halbiert. Wir schauen uns im Folgenden an, was die Gründe für den Abverkauf sind und ob dieser gerechtfertigt ist.

Als Folge des Ukrainekriegs sind die Energiepreise in den letzten Monaten stark angestiegen, was sich für die Kunden von Vonovia bemerkbar machen wird. Unmittelbar werden dadurch die Nebenkosten der Mieter höher ausfallen als in den letzten Jahren.
Außerdem erwartet Vonovia weitere Preissteigerungen auf den Baustoffmärkten, was sich auf die Bauprojekte des Unternehmens auswirken wird. Laut Aussagen des Managements plant Vonovia diese Preissteigerungen, sofern dies im Rahmen der gesetzlichen Regelungen möglich ist, an die Mieter weiterzugeben.

Durch die Erhöhungen des Leitzinses, welche durch die steigende Inflationsrate begründet sind entsteht eine weitere Gefahr für Vonovia. Das Unternehmen finanziert die Immobilienprojekte mit viel Fremdkapital und ist daher hoch verschuldet mit insgesamt über 50 Mrd. Euro. Zinserhöhungen sind vor allem für hoch verschuldete Unternehmen ein Problem, weshalb Vonovia besonders stark darunter leidet. Allerdings hat das Unternehmen bereits sehr gut darauf reagiert.

Vonovia hat eine 3-jährige Namensschuldverschreibung in Höhe von 20 Mio. Euro und eine 10jährige Anleihe mit einer jährlichen Verzinsung von 0,625 % emittiert. Darüber hinaus möchte man jetzt Immobilien im Wert von knapp 13 Mrd. Euro verkaufen, um die Bilanz zu stabilisieren. Das ist der Vorteil am internationalen Kapitalmarkt: man kann sich deutlich günstiger finanzieren und ist nicht auf den lokalen Kapitalmarkt beschränkt.

Vonovia konnte letztes Jahr erfolgreich mit der Deutsche Wohnen AG fusionieren. Die Deutsche Wohnen AG ist Berlins größter Vermieter mit 160.000 Wohnungen, von denen sich 110.000 in Berlin befinden. Durch die Übernahme wird Vonovia zu einem noch größeren Immobilienkonzern.

Nach Aussagen des Vorstandes verläuft die Übernahme planmäßig. Somit ist Vonovia jetzt noch größer und möglicherweise auch erfolgreicher.

Dieses Jahr hatte man geplant den angeschlagenen Immobilienkonzern Adler Group zu übernehmen. Die Bestrebungen wurden im zweiten Halbjahr des Jahres 2022 allerdings fallen gelassen.

Durch den Verkauf mehrere Immobilien, um die Bilanz aufzubessern wird das Umsatzwachstum leicht zurückgehen, da zunächst einmal weniger Mieteinnahmen generiert werden. Außerdem werden die zukünftigen Investitionen vermutlich auf Grund der Hohen Zinsen vorerst reduziert. Trotzdem bleibt Vonovia nach wie vor ein sehr profitables Unternehmen.

Wir gehen davon aus, dass die Umsätze etwas langsamer als zuvor erwartet in Zukunft steigen werden und auch die Margen zunächst einmal sinken und sich anschließend langsam wieder erholen.

Nach diesen sehr konservativen bzw. pessimistischen Annahmen ist Vonovia immer noch sehr günstig bewertet und kommt auf eine Renditeerwartung von 16 % im FMV-Modell und ebenfalls 16 % im DCF-Modell. Daran ist zu erkennen das bereits alle Risikofaktoren in der Aktie eingepreist sein sollten.

Vonovia ist ein grundsolides Unternehmen, dass ein essenziell wichtiges Produkt für die Menschheit anbietet: Wohnraum. Da die Nachfrage nach Wohnraum in allen Regionen sehr hoch ist und auch in Zukunft nicht abnehmen wird und da das Unternehmen alles, von der Planung, dem Bau, der Vermietung und Hausverwaltung bis hin zur Reparatur selber macht kann das Unternehmen sehr attraktive Margen erzielen.

Vonovia schafft es die aktuellen Risikofaktoren (Zinserhöhungen, hohe Rohstoff- und Energiepreise) gut zu verkraften. Das Unternehmen hat sich mit der Fusion mit Deutsche Wohnen hervorragend für die Zukunft positioniert. Auch die Aufbesserung der Bilanz ist eine gute Vorgehensweise, um auf die steigenden Zinsen zu reagieren.

Die Aktie von Vonovia ist selbst bei sehr konservative Annahmen mit einer Renditeerwartung von 16 % p.a. sehr attraktiv bewertet. Hinzu kommt eine Dividendenrendite von aktuell 6,3 %, was die Aktie vor allem für Dividendeninvestoren attraktiv wirken lässt. Wir denken die Aktie von Vonovia ist zurzeit trotz des schwierigen Umfelds für Immobilienunternehmen kaufenswert.

Wenn wir uns in Europa für nur einen großen Immobilienkonzern entscheiden könnten, dann wäre das Vonovia.