Update zur Realty Income Aktie: Ist die monatliche Dividende von 4,7% sicher? Kaufen?

Aktienkurs zu Realty Income

Podcast zum Artikel "Update zur Realty Income Aktie: Ist die Dividende sicher?"

1. Mission & Geschäftsmodell von Realty Income: Eine monatliche Dividende auszahlen

Mission von Realty Income: Eine monatliche Dividende auszahlen

Die Mission von Realty Income ist es, den Aktionären jeden Monat eine zuverlässige und im Zeitverlauf steigende Dividende auszuzahlen. Das ist in der Vergangenheit sehr gut gelungen. Seit dem Börsengang im Jahr 1994 wurde die Dividende jeden Monat ausbezahlt – und jedes Jahr mindestens einmal angehoben.

Da Realty Income kürzlich das 25-jährige Börsenjubiläum gefeiert hat, ist die Aktie zum Dividendenaristokraten aufgestiegen (mindestens 25 Jahre in jedem Jahr die Dividende erhöht). Alle Unternehmen, denen es tatsächlich gelingt, die Dividende über 25 Jahre hinweg in jedem Jahr anzuheben, haben eines gemeinsam: Sie verfügen über ein enorm stabiles Geschäftsmodell.

Realty Income bezeichnet sich selber als:

The Monthly Dividend Company

Geschäftsmodell von Realty Income: Langfristige Vermietung von Gewerbeimmobilien

Wenn an die Aktionäre jeden Monat eine Dividende bezahlt werden soll, dann muss auch das dahinter liegende Geschäftsmodell jeden Monat einen planbaren Cashflow abwerfen, aus dem die Dividende bezahlt werden kann.

Realty Income ist ein US-amerikanisches Immobilienunternehmen, das Gewerbeobjekte aufkauft und anschließend langfristig (Buy-and-Hold-Ansatz) im Bestand hält.

Art der Objekte: Realty Income investiert in freistehende Gewerbeimmobilien. Insgesamt hält das Unternehmen mehr als 6.500 verschiedene Objekte im Bestand. Diese verteilen sich auf 630 Mieter, die aus 51 verschiedenen Industrien stammen. Das Portfolio ist geografisch diversifiziert und verteilt sich über die verschiedenen US-Bundesstaaten sowie über Großbritannien.

Mieter: Realty Income erreicht einen gut diversifizierten Mieter-Mix, der größte Mieter ist gerade einmal für 6% der Mieten verantwortlich.

Triple Net Lease-System: Die Mieter verpflichten sich, ihre Objekte in einem guten Zustand zu halten und kommen für Instandhaltungskosten selbst auf. Bei Realty Income fließt im Grunde nur das Geld ein - Arbeit fällt nur im Falle einer Neuvermietung an.

Fixe Mieten: Die Mieter verpflichten sich zu fixen Mieten.

Lange Laufzeiten: Die durchschnittliche Mietlaufzeit liegt im gesamten Portfolio derzeit bei 9,2 Jahren. Die langen Vertragsbindungen schaffen für Vermieter und Mieter Planungssicherheit.

Fazit zum Geschäftsmodell von Realty Income

Das Geschäftsmodell ermöglicht einen extrem stabilen, planbaren Cashflow. Dieser wird genutzt, um die monatliche Dividende auszuzahlen.

2. Beeindruckende Erfolgsgeschichte: Hohe Rendite und geringe Schwankungen

Realty Income startete im Jahr 1994 an der NYSE (New York Stock Exchange). Seitdem hat das Unternehmen die Dividende in jedem Jahr mindestens einmal erhöht. Das macht Realty Income seit Januar 2020 zu einem echten Dividendenaristokraten. Seit mehr als 25 Jahren wird die Dividende jährlich erhöht.

Blicken wir nun auf die harten Zahlen: Immobilien-Gesellschaften wie Realty Income werden am besten über den FFO (Funds From Operations; freier Cashflow) bewertet. Der FFO wird wie folgt berechnet:

• Umsatz
• abzüglich Managementkosten und Verwaltungskosten
• abzüglich sonstige Bewirtschaftungskosten
• abzüglich Zinskosten
• abzüglich Steuern
• =freier Cashflow, der an Aktionäre ausgeschüttet werden kann (FFO)

Würde ein Immobilienunternehmen ein ganzes Jahr lang keine Ausschüttungen tätigen und keine Objekte hinzukaufen oder verkaufen, so würde das Bankguthaben der Gesellschaft am Jahresende um den freien Cashflow oder FFO erhöht sein. Diese Summe kann nun ausgeschüttet werden.

Das KGV ist bei Immobilienaktien hingegen nicht aussagekräftig, denn der ausgewiesene Gewinn wird durch hohe Abschreibungen auf das Immobilienvermögen künstlich nach unten gedrückt.

FFO-Entwicklung der Realty Income-Aktie

Das Geschäftsmodell von Realty Income ist kaum konjunkturabhängig , liefert stabile Cashflows auch in Krisen

Noch spannender aber ist ein Blick in die noch längerfristigere Vergangenheit. Wie hat sich das Geschäftsmodell in der Finanzkrise 2008/2009 geschlagen?

Solide Finanzierung: Realty Income hat sich voll und ganz dem Ziel von "verlässlichen Monatsdividenden" verschrieben. Daher ist es auch nicht verwunderlich, dass die Gesellschaft solide finanziert ist. 66% des Vermögens werden mit Eigenkapital finanziert, Fremdkapital kommt nur zu 34% zum Einsatz.

Die geringe Verschuldung sichert Realty Income günstige Zinskosten. Auch die Verwaltungskosten wurden in den letzten Jahren immer weiter abgesenkt. Durch den REIT-Status ist das Unternehmen zudem von Steuerzahlungen befreit. Im Grunde genommen kann der Großteil der Mieteinnahmen direkt in Form von Dividenden an die Aktionäre weitergereicht werden.

Realty Income Aktie mit erfolgreicher Vergangenheit

Realty Income ist bereits seit dem Jahr 1994 an der Börse gelistet, somit können wir in die Vergangenheit blicken und die bisherige Performance des Unternehmens betrachten. Die kann sich sehen lassen.

Höhere Rendite als der Index: Seit dem Börsengang hat eine Investition in die Realty Income-Aktie eine jährliche Rendite von 14,6% eingebracht. Der S&P 500-Index hat im selben Zeitraum nur etwas weniger als 10% pro Jahr abgeworfen.

Geringere Kursschwankungen als der Index: Dies kann am Betafaktor festgemacht werden. Einfach ausgedrückt, ist der Betafaktor ein Gradmesser, der angibt, wie stark die Aktie im Vergleich zum Markt schwankt. Bei einem Wert von 1,0 schwankt die Aktie so stark wie der Durchschnitt. Liegt der Wert unter 1, dann deutet dies auf eine geringere Schwankung hin. Bei einem Wert von über 1,0 schwankt die Aktie stärker als der Durchschnitt.

Die Realty Income-Aktie weist einen Betafaktor von nur 0,4 auf. Wenn der S&P 500-Index um 10% nach unten abrauscht, dann gibt der Aktienkurs von Realty Income statistisch gesehen nur um 4% nach.

Fazit: Realty Income hat ein funktionierendes Konzept entwickelt, das den Investoren in der Vergangenheit eine überdurchschnittlich hohe Rendite bei gleichzeitig geringen Kursschwankungen eingebracht hat. Doch dann kam die Coronakrise...

3. Die Realty Income-Aktie stürzt in der Coronakrise ab - Wie ist die Lage?

Aktuelle Kursentwicklung der Realty Income-Aktie

Im späten Februar 2020 war die Welt für Realty Income noch in Ordnung. Am 21. Februar erreichte die Aktie ihr bisheriges Rekordhoch von 82 USD. Daraufhin folgten vier Wochen mit einem beispiellosen Kursabsturz. Der Aktienkurs halbierte sich fast, erreichte Ende März einen Boden im Bereich von 42 USD.

Da soll mal einer sagen, wir leben in einer Welt von "effizienten Kapitalmärkten". Es kann doch nicht sein, dass sich der innere Wert eines derart soliden und stark cashflow-generierenden Geschäftsmodells innerhalb von vier Wochen mal eben halbiert hat. Der extreme Kursrückgang war einfach nur ein Resultat von panikartigen Fluchtbewegungen, weil die Investoren keine Ahnung hatten, wie sie die aktuelle Krise einschätzen sollen.

Mittlerweile hat sich der Aktienkurs in einem Bereich von ca. 60 USD erholt. Doch der Kurs müsste immer noch um 38% zulegen, um das alte Hoch zu erreichen. Blicken wir auf die aktuelle fundamentale Lage des Unternehmens:

Anteil der Mieten, die Realty Income in der Coronakrise eingesammelt hat

Die aktuelle Coronakrise trifft selbst Unternehmen wie Realty Income, die in "normalen" Konjunkturkrisen kaum beeinträchtigt werden, mit voller Wucht. Viele Mieter waren (bzw. sind) gezwungen, ihre Geschäfte im Zuge des Lockdowns vollständig zu schließen. Da die Mieter keinerlei Umsätze erwirtschaften, konnten sie auch keine Mieten überweisen.

Im April sammelte Realty Income 84% der vereinbarten Mieten ein. Im Mai 82%. 74% der nicht eingegangenen Mieten sind auf folgende vier Industrien zurückzuführen:

• Fitness
• Kinos
• Restaurants
• Kinderbetreuung

Wir erkennen also, dass die Mietprobleme größtenteils aus vier Industrien stammen. Das Problem konnte somit eingegrenzt werden. Prüfen wir nun, wie es mit diesen vier Industrien weitergehen wird.

Die Mieter aus den 4 Krisen-Industrien werden sich (größtenteils) erholen

1) Fitness: In den USA dürfen Fitnessstudios zunehmend wieder die Türen öffnen. Nach der wochenlangen Pause könnte das Bedürfnis, den Körper wieder in Schwung zu bringen, wahrscheinlich sogar höher sein als vor der Krise. Ich kann mir daher gut vorstellen, dass die Studios in den kommenden Monaten zahlreiche neue Kunden gewinnen können.

2) Kinos: Kinos befinden sich in einer extrem schwierigen Lage. Die Nachfrage der Konsumenten dürfte nur sehr langsam ansteigen. Eine Erholung wird voraussichtlich Jahre dauern. Aber sie wird kommen. Ich persönlich kann mir vorstellen, dass Unternehmen wie Netflix und Walt Disney in den kommenden Jahren große Kino-Ketten übernehmen werden. Anschließend könnten sie neben der regulären Mitgliedschaft eine "Premium-Mitgliedschaft" für bspw. 30 oder 40 USD anbieten. In dieser Mitgliedschaft würden dann Premieren inkludiert sein. Vor der Ausstrahlung neuer Serien oder Filme über die Online-Kanäle würden die Premium-Mitglieder vorab die Möglichkeit bekommen, die Inhalte direkt im Kino zu erleben.

Der Vorteil einer solchen Strategie: Den Unternehmen könnte es gelingen, den monatlichen Umsatz pro Kunde massiv auszubauen.

3) Restaurants: Die Restaurants dürfen zunehmend wieder öffnen. Es wird wohl zu einigen Insolvenzen kommen. Gleichzeitig wird die Nachfrage der Konsumenten zurückkehren. Die Amerikaner sind einfach zu faul, jeden Tag daheim zu kochen. Sie lassen sich lieber bekochen. Viele haben ihre Küchen noch nie benutzt. Daran wird sich nach der Krise nichts ändern.

4) Kinderbetreuung: Selbst wenn sich das Home-Office als neues Arbeitsmodell durchsetzen sollte (woran ich nicht glaube), so ist die Kinderbetreuung ein essentielles Angebot. Die Nachfrage wird zügig wieder anspringen. Eltern, die gemeinsam mit kleinen Kindern von zuhause aus arbeiten, sind schlicht viel weniger produktiv.

Fazit: Der Anteil der gezahlten Mieten wird in den kommenden Monaten auch in diesen vier "Problem-Industrien" wieder ansteigen. Damit dürfte Realty Income wohl spätestens in den nächsten 2-3 Jahren wieder das Vorkrisenniveau erreichen und nahezu 100% der Mieten einsammeln.

Ist die monatliche Realty Income Dividende sicher?

Dennoch stufe ich eine Kürzung als extrem unwahrscheinlich ein. Selbst in den absoluten Krisen-Monaten April und Mai haben die Mieten noch ausgereicht, um die Dividendenzahlung zu finanzieren. Sofern die Mieten in den kommenden Monaten schrittweise wieder ansteigen, wird die Payout-Quote weiter absinken.

4. Fazit: Realty Income Aktie bleibt kaufenswert

Am inneren Wert der Aktie hat sich durch die Krise nahezu nichts geändert. Die Dividende wird weiter ausgeschüttet. Von den in Rechnung gestellten Mieten gingen selbst in den absoluten Krisenmonaten April und Mai mehr als 80% ein.

Die Mietausfälle stammen zum Großteil aus vier Industrien, die sich derzeit wöchentlich erholen. Der Anteil der bezahlten Mieten dürfte also bereits im Juni 2020 wieder ansteigen.

Realty Income betreibt ein ausgefeiltes Geschäftsmodell, das krisenerprobt ist. Selbst in der Finanzkrise 2008/2009 ist der freie Cashflow trotz heftigem Wirtschaftseinbruch nur um 2% abgesunken. Selbst wenn wir als Folge der Coronakrise noch jahrelang eine schwache Wirtschaft mit hohen Arbeitslosenzahlen sehen sollten, so würde das Unternehmen diese Auswirkungen kaum zu spüren bekommen.

Eine Investition in Realty Income ist ein größtenteils mit Eigenkapital finanzierter Sachwert, der in Zeiten des Nullzinses attraktiver als je zuvor ist. Die Aktie wirft fast 5% Dividendenrendite ab, diese wird in zwölf monatlichen Portionen über das Jahr hinweg an die Eigentümer ausgeschüttet. So eignet sich eine Investition in Realty Income tatsächlich sehr gut, um sich ein monatliches Dividendeneinkommen aufzubauen.

Ich persönlich erwarte daher eine vollständige Erholung des Aktienkurses in den nächsten Jahren, zudem gibt es ja direkt ab dem nächsten Monat eine monatliche Dividende aufs Konto überwiesen. Die Bilanz ist sehr solide, die Liquidität üppig.

Die Aktie hat sich von den März-Tiefs etwa zur Hälfte erholt. Investoren zahlen wieder etwas mehr als noch vor ein paar Wochen. Wer jetzt einsteigt, hat aber auch mehr Planbarkeit. Es hat sich gezeigt, dass auch im Falle eines vollständigen Lockdowns mehr als 80% der Mieten eingehen.

Die Premium-Mitglieder von AlleAktien wurden von uns bereits vor einigen Wochen auf die starke Unterbewertung dieser Qualitätsaktie aufmerksam gemacht. Wir sind zu günstigeren Kursen eingestiegen, die Aktie hat sich seitdem bereits kräftig erholt. Auch künftig werden wir die Premium-Mitglieder von AlleAktien als Erstes über Chancen am Aktienmarkt informieren. Über diesen Link kannst du unsere Premium-Mitgliedschaft für volle 30 Tage 100% kostenfrei austesten.

Liebe Grüße und bis zum nächsten Update,
Jonathan Neuscheler

Quellen & Links zum Artikel "Update zur Realty Income Aktie"

Beschreibung

Große AlleAktien-Aktienanalyse zu Realty Income, August 2019

Realty Income Investorenpräsentation, erstes Quartal 2020

Realty Income Investor Relations-Website