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Jonathan Neuscheler | AlleAktien-Gründer, Value-Investor, Aktienanalyst, Betriebswirt

Mein Ziel ist es, jährlich steigende Dividendeneinnahmen zu erreichen. Dabei denke und agiere ich langfristig. Suche mir in Aktienanalysen systematisch unterbewertete Aktien mit einer hohen Renditeerwartung und gleichzeitig geringen Risiken aus. Dann bleibe ich meist viele Jahre investiert. Profitiere von der Wertsteigerung der Unternehmen. Ich schwimme gerne gegen den Strom. Schlage zu, wenn Aktien besonders preiswert sind.

Update zur Realty Income Aktie: Ist die monatliche Dividende von 4,7% sicher? Kaufen?

Realty Income vermietet Gewerbeimmobilien. Das können Objekte wie Tankstellen, Supermärkte, Apotheken, Restaurants oder Fitnessstudios sein. Die Mieter zahlen fixe Mieten. So entsteht ein planbarer Cashflow. Dieser wird genutzt, um eine monatliche Dividende auszuzahlen. Normalerweise neigt die Aktie nur zu äußerst geringen Schwankungen. Der berechenbare Cashflow und der Sachwert verhindern, dass der Kurs stark nachgibt. Doch die Coronakrise hat das geändert. Die Realty Income-Aktie wird immer noch mit einem Abschlag von mehr als 25% auf den Vorkrisen-Kurs gehandelt. Stellt die aktuelle Situation also eine günstige Einstiegsgelegenheit dar? Ist die monatliche Dividende von 4,7% des Dividendenaristokraten auch jetzt noch sicher? Wir finden es heraus!

Kapitel

  1. Mission & Geschäftsmodell von Realty Income: Eine monatliche Dividende auszahlen
  2. Beeindruckende Erfolgsgeschichte: Hohe Rendite und geringe Schwankungen
  3. Realty Income-Aktie stürzt in der Coronakrise ab - wie ist die Lage?
  4. Fazit: Realty Income Aktie bleibt kaufenswert

 

Podcast zum Artikel “Update zur Realty Income Aktie: Ist die Dividende sicher?”

 

 

1. Mission & Geschäftsmodell von Realty Income: Eine monatliche Dividende auszahlen

Mission von Realty Income: Eine monatliche Dividende auszahlen

Die Mission von Realty Income ist es, den Aktionären jeden Monat eine zuverlässige und im Zeitverlauf steigende Dividende auszuzahlen. Das ist in der Vergangenheit sehr gut gelungen. Seit dem Börsengang im Jahr 1994 wurde die Dividende jeden Monat ausbezahlt – und jedes Jahr mindestens einmal angehoben.

Da Realty Income kürzlich das 25-jährige Börsenjubiläum gefeiert hat, ist die Aktie zum Dividendenaristokraten aufgestiegen (mindestens 25 Jahre in jedem Jahr die Dividende erhöht). Alle Unternehmen, denen es tatsächlich gelingt, die Dividende über 25 Jahre hinweg in jedem Jahr anzuheben, haben eines gemeinsam: Sie verfügen über ein enorm stabiles Geschäftsmodell.

Realty Income bezeichnet sich selber als:

The Monthly Dividend Company

 

Geschäftsmodell von Realty Income: Langfristige Vermietung von Gewerbeimmobilien

Wenn an die Aktionäre jeden Monat eine Dividende bezahlt werden soll, dann muss auch das dahinter liegende Geschäftsmodell jeden Monat einen planbaren Cashflow abwerfen, aus dem die Dividende bezahlt werden kann.

Realty Income ist ein US-amerikanisches Immobilienunternehmen, das Gewerbeobjekte aufkauft und anschließend langfristig (Buy-and-Hold-Ansatz) im Bestand hält.

Art der Objekte: Realty Income investiert in freistehende Gewerbeimmobilien. Insgesamt hält das Unternehmen mehr als 6.500 verschiedene Objekte im Bestand. Diese verteilen sich auf 630 Mieter, die aus 51 verschiedenen Industrien stammen. Das Portfolio ist geografisch diversifiziert und verteilt sich über die verschiedenen US-Bundesstaaten sowie über Großbritannien.

Mieter: Realty Income erreicht einen gut diversifizierten Mieter-Mix, der größte Mieter ist gerade einmal für 6% der Mieten verantwortlich.

Top 20 Mieter von Realty Income: Eine breite Mischung. Walgreens und CVS sind Apotheken-Ketten, 7-Eleven ist eine Tankstellenkette inklusive 24 Stunden geöffneten Shops, Dollar General und Dollar Tree sind Dollar-Stores, FedEx ist ein großes Logistikunternehmen, LA Fitness ist eine Fitness-Kette. AMC und Regal sind Kino-Betreiber; Walmart, Sainsbury’s und Kroger verkaufen Lebensmittel und sind Supermärkte. Bildquelle: Realty Income

Triple Net Lease-System: Die Mieter verpflichten sich, ihre Objekte in einem guten Zustand zu halten und kommen für Instandhaltungskosten selbst auf. Bei Realty Income fließt im Grunde nur das Geld ein – Arbeit fällt nur im Falle einer Neuvermietung an.

Fixe Mieten: Die Mieter verpflichten sich zu fixen Mieten.

Lange Laufzeiten: Die durchschnittliche Mietlaufzeit liegt im gesamten Portfolio derzeit bei 9,2 Jahren. Die langen Vertragsbindungen schaffen für Vermieter und Mieter Planungssicherheit.

 

Fazit zum Geschäftsmodell von Realty Income

Das Geschäftsmodell ermöglicht einen extrem stabilen, planbaren Cashflow. Dieser wird genutzt, um die monatliche Dividende auszuzahlen.

 

2. Beeindruckende Erfolgsgeschichte: Hohe Rendite und geringe Schwankungen

Realty Income startete im Jahr 1994 an der NYSE (New York Stock Exchange). Seitdem hat das Unternehmen die Dividende in jedem Jahr mindestens einmal erhöht. Das macht Realty Income seit Januar 2020 zu einem echten Dividendenaristokraten. Seit mehr als 25 Jahren wird die Dividende jährlich erhöht.

Blicken wir nun auf die harten Zahlen: Immobilien-Gesellschaften wie Realty Income werden am besten über den FFO (Funds From Operations; freier Cashflow) bewertet. Der FFO wird wie folgt berechnet:

  • Umsatz
  • abzüglich Managementkosten und Verwaltungskosten
  • abzüglich sonstige Bewirtschaftungskosten
  • abzüglich Zinskosten
  • abzüglich Steuern
  • =freier Cashflow, der an Aktionäre ausgeschüttet werden kann (FFO)

Würde ein Immobilienunternehmen ein ganzes Jahr lang keine Ausschüttungen tätigen und keine Objekte hinzukaufen oder verkaufen, so würde das Bankguthaben der Gesellschaft am Jahresende um den freien Cashflow oder FFO erhöht sein. Diese Summe kann nun ausgeschüttet werden.

Das KGV ist bei Immobilienaktien hingegen nicht aussagekräftig, denn der ausgewiesene Gewinn wird durch hohe Abschreibungen auf das Immobilienvermögen künstlich nach unten gedrückt.

 

FFO-Entwicklung der Realty Income-Aktie

Realty Income gelingt eine extrem stabile und zuverlässige Geschäftsentwicklung. Der freie Cashflow je Aktie steigt nahezu jedes Jahr an.

 

Das Geschäftsmodell von Realty Income ist kaum konjunkturabhängig , liefert stabile Cashflows auch in Krisen

Noch spannender aber ist ein Blick in die noch längerfristigere Vergangenheit. Wie hat sich das Geschäftsmodell in der Finanzkrise 2008/2009 geschlagen?

Diese Grafik zeigt das jährliche Wachstum des freien Cashflows gegenüber dem Vorjahr an. Während der Finanzkrise im Jahr 2009 ist der freie Cashflow lediglich um 2,1% abgesunken. Damit hat sich Realty Income als sehr robust erwiesen, selbst in Phasen extrem starker Wirtschaftseinbrüche. Bildquelle: Realty Income

 

Solide Finanzierung: Realty Income hat sich voll und ganz dem Ziel von “verlässlichen Monatsdividenden” verschrieben. Daher ist es auch nicht verwunderlich, dass die Gesellschaft solide finanziert ist. 66% des Vermögens werden mit Eigenkapital finanziert, Fremdkapital kommt nur zu 34% zum Einsatz.

Die geringe Verschuldung sichert Realty Income günstige Zinskosten. Auch die Verwaltungskosten wurden in den letzten Jahren immer weiter abgesenkt. Durch den REIT-Status ist das Unternehmen zudem von Steuerzahlungen befreit. Im Grunde genommen kann der Großteil der Mieteinnahmen direkt in Form von Dividenden an die Aktionäre weitergereicht werden.

 

Realty Income Aktie mit erfolgreicher Vergangenheit

Realty Income ist bereits seit dem Jahr 1994 an der Börse gelistet, somit können wir in die Vergangenheit blicken und die bisherige Performance des Unternehmens betrachten. Die kann sich sehen lassen.

Höhere Rendite als der Index: Seit dem Börsengang hat eine Investition in die Realty Income-Aktie eine jährliche Rendite von 14,6% eingebracht. Der S&P 500-Index hat im selben Zeitraum nur etwas weniger als 10% pro Jahr abgeworfen.

Geringere Kursschwankungen als der Index: Dies kann am Betafaktor festgemacht werden. Einfach ausgedrückt, ist der Betafaktor ein Gradmesser, der angibt, wie stark die Aktie im Vergleich zum Markt schwankt. Bei einem Wert von 1,0 schwankt die Aktie so stark wie der Durchschnitt. Liegt der Wert unter 1, dann deutet dies auf eine geringere Schwankung hin. Bei einem Wert von über 1,0 schwankt die Aktie stärker als der Durchschnitt.

Die Realty Income-Aktie weist einen Betafaktor von nur 0,4 auf. Wenn der S&P 500-Index um 10% nach unten abrauscht, dann gibt der Aktienkurs von Realty Income statistisch gesehen nur um 4% nach.

Langfristige Jahresrendite verschiedener Aktien (y-Achse, in % p.a.) sowie deren Schwankungsanfälligkeit (x-Achse, Betafaktor). Bildquelle: Realty Income

Fazit: Realty Income hat ein funktionierendes Konzept entwickelt, das den Investoren in der Vergangenheit eine überdurchschnittlich hohe Rendite bei gleichzeitig geringen Kursschwankungen eingebracht hat. Doch dann kam die Coronakrise…

 

3. Die Realty Income-Aktie stürzt in der Coronakrise ab  – Wie ist die Lage?

Aktuelle Kursentwicklung der Realty Income-Aktie

Im späten Februar 2020 war die Welt für Realty Income noch in Ordnung. Am 21. Februar erreichte die Aktie ihr bisheriges Rekordhoch von 82 USD. Daraufhin folgten vier Wochen mit einem beispiellosen Kursabsturz. Der Aktienkurs halbierte sich fast, erreichte Ende März einen Boden im Bereich von 42 USD.

Da soll mal einer sagen, wir leben in einer Welt von “effizienten Kapitalmärkten”. Es kann doch nicht sein, dass sich der innere Wert eines derart soliden und stark cashflow-generierenden Geschäftsmodells innerhalb von vier Wochen mal eben halbiert hat. Der extreme Kursrückgang war einfach nur ein Resultat von panikartigen Fluchtbewegungen, weil die Investoren keine Ahnung hatten, wie sie die aktuelle Krise einschätzen sollen.

Mittlerweile hat sich der Aktienkurs in einem Bereich von ca. 60 USD erholt. Doch der Kurs müsste immer noch um 38% zulegen, um das alte Hoch zu erreichen. Blicken wir auf die aktuelle fundamentale Lage des Unternehmens:

 

Anteil der Mieten, die Realty Income in der Coronakrise eingesammelt hat

Die aktuelle Coronakrise trifft selbst Unternehmen wie Realty Income, die in “normalen” Konjunkturkrisen kaum beeinträchtigt werden, mit voller Wucht. Viele Mieter waren (bzw. sind) gezwungen, ihre Geschäfte im Zuge des Lockdowns vollständig zu schließen. Da die Mieter keinerlei Umsätze erwirtschaften, konnten sie auch keine Mieten überweisen.

Im April sammelte Realty Income 84% der vereinbarten Mieten ein. Im Mai 82%. 74% der nicht eingegangenen Mieten sind auf folgende vier Industrien zurückzuführen:

  • Fitness
  • Kinos
  • Restaurants
  • Kinderbetreuung

Diese Grafik teilt die Mieter von Realty Income in Industrien ein. Die gold eingefärbten Flächen stellen planmäßig eingesammelte Mieten dar, die blau eingefärbten Flächen stellen nicht bezahlte Mieten dar. Bildquelle: Realty Income

Wir erkennen also, dass die Mietprobleme größtenteils aus vier Industrien stammen. Das Problem konnte somit eingegrenzt werden. Prüfen wir nun, wie es mit diesen vier Industrien weitergehen wird.

 

Die Mieter aus den 4 Krisen-Industrien werden sich (größtenteils) erholen

1) Fitness: In den USA dürfen Fitnessstudios zunehmend wieder die Türen öffnen. Nach der wochenlangen Pause könnte das Bedürfnis, den Körper wieder in Schwung zu bringen, wahrscheinlich sogar höher sein als vor der Krise. Ich kann mir daher gut vorstellen, dass die Studios in den kommenden Monaten zahlreiche neue Kunden gewinnen können.

2) Kinos: Kinos befinden sich in einer extrem schwierigen Lage. Die Nachfrage der Konsumenten dürfte nur sehr langsam ansteigen. Eine Erholung wird voraussichtlich Jahre dauern. Aber sie wird kommen. Ich persönlich kann mir vorstellen, dass Unternehmen wie Netflix und Walt Disney in den kommenden Jahren große Kino-Ketten übernehmen werden. Anschließend könnten sie neben der regulären Mitgliedschaft eine “Premium-Mitgliedschaft” für bspw. 30 oder 40 USD anbieten. In dieser Mitgliedschaft würden dann Premieren inkludiert sein. Vor der Ausstrahlung neuer Serien oder Filme über die Online-Kanäle würden die Premium-Mitglieder vorab die Möglichkeit bekommen, die Inhalte direkt im Kino zu erleben.

Der Vorteil einer solchen Strategie: Den Unternehmen könnte es gelingen, den monatlichen Umsatz pro Kunde massiv auszubauen.

3) Restaurants: Die Restaurants dürfen zunehmend wieder öffnen. Es wird wohl zu einigen Insolvenzen kommen. Gleichzeitig wird die Nachfrage der Konsumenten zurückkehren. Die Amerikaner sind einfach zu faul, jeden Tag daheim zu kochen. Sie lassen sich lieber bekochen. Viele haben ihre Küchen noch nie benutzt. Daran wird sich nach der Krise nichts ändern.

4) Kinderbetreuung: Selbst wenn sich das Home-Office als neues Arbeitsmodell durchsetzen sollte (woran ich nicht glaube), so ist die Kinderbetreuung ein essentielles Angebot. Die Nachfrage wird zügig wieder anspringen. Eltern, die gemeinsam mit kleinen Kindern von zuhause aus arbeiten, sind schlicht viel weniger produktiv.

Fazit: Der Anteil der gezahlten Mieten wird in den kommenden Monaten auch in diesen vier “Problem-Industrien” wieder ansteigen. Damit dürfte Realty Income wohl spätestens in den nächsten 2-3 Jahren wieder das Vorkrisenniveau erreichen und nahezu 100% der Mieten einsammeln.

 

Ist die monatliche Realty Income Dividende sicher?

Realty Income erhöht seine Dividende seit dem Börsengang im Jahr 1994 in jedem Jahr.

 

Auch im Jahr 2020 werden voraussichtlich nur 85% des freien Cashflows (FFO) als Dividende ausgeschüttet. Ich rechne also nicht mit einer Dividendenkürzung. Ganz ausschließen kann man an der Börse jedoch nichts.

Dennoch stufe ich eine Kürzung als extrem unwahrscheinlich ein. Selbst in den absoluten Krisen-Monaten April und Mai haben die Mieten noch ausgereicht, um die Dividendenzahlung zu finanzieren. Sofern die Mieten in den kommenden Monaten schrittweise wieder ansteigen, wird die Payout-Quote weiter absinken.

 

Realty Income vermietet u.a. Fast Food-Restaurants an KFC. Bildquelle: Realty Income

4. Fazit: Realty Income Aktie bleibt kaufenswert

Am inneren Wert der Aktie hat sich durch die Krise nahezu nichts geändert. Die Dividende wird weiter ausgeschüttet. Von den in Rechnung gestellten Mieten gingen selbst in den absoluten Krisenmonaten April und Mai mehr als 80% ein.

Die Mietausfälle stammen zum Großteil aus vier Industrien, die sich derzeit wöchentlich erholen. Der Anteil der bezahlten Mieten dürfte also bereits im Juni 2020 wieder ansteigen.

Realty Income betreibt ein ausgefeiltes Geschäftsmodell, das krisenerprobt ist. Selbst in der Finanzkrise 2008/2009 ist der freie Cashflow trotz heftigem Wirtschaftseinbruch nur um 2% abgesunken. Selbst wenn wir als Folge der Coronakrise noch jahrelang eine schwache Wirtschaft mit hohen Arbeitslosenzahlen sehen sollten, so würde das Unternehmen diese Auswirkungen kaum zu spüren bekommen.

Eine Investition in Realty Income ist ein größtenteils mit Eigenkapital finanzierter Sachwert, der in Zeiten des Nullzinses attraktiver als je zuvor ist. Die Aktie wirft fast 5% Dividendenrendite ab, diese wird in zwölf monatlichen Portionen über das Jahr hinweg an die Eigentümer ausgeschüttet. So eignet sich eine Investition in Realty Income tatsächlich sehr gut, um sich ein monatliches Dividendeneinkommen aufzubauen.

Ich persönlich erwarte daher eine vollständige Erholung des Aktienkurses in den nächsten Jahren, zudem gibt es ja direkt ab dem nächsten Monat eine monatliche Dividende aufs Konto überwiesen. Die Bilanz ist sehr solide, die Liquidität üppig.

Die Aktie hat sich von den März-Tiefs etwa zur Hälfte erholt. Investoren zahlen wieder etwas mehr als noch vor ein paar Wochen. Wer jetzt einsteigt, hat aber auch mehr Planbarkeit. Es hat sich gezeigt, dass auch im Falle eines vollständigen Lockdowns mehr als 80% der Mieten eingehen.

Die Premium-Mitglieder von AlleAktien wurden von uns bereits vor einigen Wochen auf die starke Unterbewertung dieser Qualitätsaktie aufmerksam gemacht. Wir sind zu günstigeren Kursen eingestiegen, die Aktie hat sich seitdem bereits kräftig erholt. Auch künftig werden wir die Premium-Mitglieder von AlleAktien als Erstes über Chancen am Aktienmarkt informieren. Über diesen Link kannst du unsere Premium-Mitgliedschaft für volle 30 Tage 100% kostenfrei austesten.

Liebe Grüße und bis zum nächsten Update,
Jonathan Neuscheler

 

Quellen & Links zum Artikel “Update zur Realty Income Aktie” 

Beschreibung
Große AlleAktien-Aktienanalyse zu Realty Income, August 2019
Realty Income Investorenpräsentation, erstes Quartal 2020
Realty Income Investor Relations-Website

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Transparenzhinweis und Haftungsausschluss: Die Autoren haben diesen Beitrag nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, können die Richtigkeit der angegebenen Daten aber nicht garantieren. Es findet keinerlei Anlageberatung von AlleAktien oder den für AlleAktien tätigen Autoren statt, dieser Beitrag ist eine journalistische Publikation und dient ausschließlich Informationszwecken. Die Informationen stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf irgendeines Wertpapieres dar. Der Kauf von Aktien ist mit hohen Risiken bis hin zum Totalverlust behaftet. Deine Investitionsentscheidungen darfst du nur nach eigener Recherche und nicht basierend auf den Informationsangeboten von AlleAktien treffen. AlleAktien und die für AlleAktien tätigen Autoren übernehmen keine Verantwortung für jegliche Konsequenzen und Verluste, die durch Verwendung unserer Informationen entstehen. Der Autor hält derzeit Aktien von Realty Income.

16 Antworten

  1. Martin Bohne sagt:

    Guten Tag,
    interessante Analyse. Leider erwecken Sie eingangs den Eindruck, dass es sich um eine monatliche Dividendenzahlung von 4,7 Prozent und man muss weit nach unten gehen, um zu erkennen, dass es sich um den jährlichen Wert handelt (alles andere wäre ja auch nicht glaubhaft).
    Beste Grüße

  2. Daniel Kakoschky sagt:

    Grüße Jonathan,

    danke für das Update. Ich bin damals gleich mit euch eingestiegen, war nach wie vor kein Fehler. 😉
    Seit eurer Analyse war Realty Income auf der Watchlist.

    Da lohnt sich das Premium-Abo! Besten Dank!

  3. Bliem Annette sagt:

    Hallo Jonathan,

    eine tolle Analyse wie immer und gerade wollte ich mir die Aktie zulegen. Leider schrieb mir mein Brooker, die Raiffeisen Bank Salzburg Österreich, dass dieses Wertpapier nicht Online zu erwerben ist. Auf meiner Nachfrage bei der Bank, wurde mir mitgeteilt, dass ich das Papier über meine Berater erwerben kann, aber unterschreiben muss, dass ich in Kenntnis darüber bin, das Steuern anlaufen könnten. Welche Art von Steuern konnte er mir nicht sagen, und er konnte auch nicht mir beantworten, ob diese Steuern nur in Österreich vorkommen. Er konnte nur sagen, dass die Bank diese Erfahrung gemacht hat und daher diese Vorsichtsmaßnahmen.
    Weiß du worum es sich handelt?
    VG Annette Bliem

  4. Tobias Lahne sagt:

    Hallo Jonathan,
    tolle Analyse und eine interessante Aktie. Habe jetzt auch eine Miniposition gekauft. Wie bewertest du denn die Tankstellenimmobilien, wenn im mittel-langfristigen Zeitraum vermehrt Elektroautos Zuhause geladen werden sollten?

    Viele Grüße
    Tobias

    • 2/3 des Gewinns entsteht durch den Shop, in dem Brötchen, Zeitschriften, Kaffee, Eis, etc. erworben werden. Wenn der Anteil der E-Autos zunimmt, werden die Tankstellen wohl zusätzliche Ladestationen anbieten um relevant zu bleiben. Der Gewinn aus dem Shop-Geschäft dürfte stabil bleiben.

  5. Philipp Oster sagt:

    Klasse Arbeit – weiter so!

  6. jerresaz sagt:

    @Anette

    Ja, das kenne ich noch aus meiner Zeit als ich noch bei einer Bank gearbeitet habe. Damals wusste ich auch nicht nichts darüber. Es geht nur darum, dass die Bank eine Bestätigung braucht, dass du über die nötigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügst, um auch besondere Arten von Wertpapiere zu erwerben, wie z.B. hier einen REIT, d.h. du musst nur ein Formular unterschreiben bevor geordert wird.

  7. Familien Finanzen im Griff sagt:

    Danke für die gute Analyse.

    Ich selber bin auch in Realty Income investiert und freue mich immer über die Dividende. Habe auch im April nochmal ordentlich nachgekauft und gehe davon aus, dass ich nicht enttäuscht werde.

    Gruß Stefan

  8. Sebastian sagt:

    Bin selber noch nicht investiert, ist aber ein heißer Kandidat auf meiner Watchlist.

  9. ValueInvestGroup sagt:

    Hallo Jonathan,
    danke für die Analyse.
    Beim Vergleich (Komplett Analysen) mit Hamborner Reit fällt auf, dass du für die IRR Berechnung bei Realty Income die Dividendenrendite nimmst und bei Hamborner die FFO Rendite…
    Womit hängt das denn zusammen?

    • Also bei Realty Income nehme ich ein jährliches Wachstum des freien Cashflows von 5% an. Das ist nur zu erreichen, wenn ein Teil des Cashflows einbehalten wird. Die Ausschüttungsquote beträgt ca. 80%. Mit diesem einbehaltenen Cashflow sowie durch Mietsteigerungen gelingt dann ein jährliches Wachstum von 5%.

      Bei HAMBORNER REIT gehe ich nur von 3% jährlichem Wachstum aus. Folglich ist es möglich, einen größeren Teil des freien Cashflows an die Aktionäre auszuschütten. Man kann so oder so rechnen. Das Ergebnis ist dasselbe.

  10. Patrick Ganal sagt:

    wie ist das bei Realty Income mit der Quellensteuer ?

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