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Aktie Analyse

Store Capital Aktie Analyse

WKN
A12CRU
Symbol
STOR
Sektor
Immobilien
Investor Relations
Investor Relations

Store Capital ist ein REIT, der Immobilien an Gewerbetreibende vermietet. Der Sitz des Unternehmens befindet sich in den USA.

Store Capital erwirbt Immobilien und vermietet diese nach dem Triple-Net-Lease-Prinzip an verschiedene Gewerbe aus dem Dienstleistungs-, Einzelhandels- und Industriesektor. Zu Stores Kunden gehören Fitnessstudios, Kindergärten, Möbelgeschäfte, Läden für Outdoor-Zubehör, Autowerkstätten und weitere. Store Capital vermietet 2.500 verschiedene Immobilien an Gewerbetreibende in den USA. Store Capital wird geführt von Christopher Volk, einem erfahrenen Manager aus dem Immobiliensektor mit über 30 Jahren Track Record und einem besonderen Value-Konzept: Store Capital vermietet hauptsächlich an mittelständische Mieter. Dabei prüft Store Capital selbst, ob der Mieter sicher genug wirtschaftet und eine Zukunft hat. So können deutliche Überrenditen erreicht werden, da Mittelständler am Markt höhere Mieten bezahlen müssen als Großkonzerne wie Walmart oder CVS.

Store Capital arbeitet selbst mit langfristigen Mietverträgen von rund 15 bis 20 Jahren und automatischen Mieterhöhungen. Dadurch sind die Mieteinnahmen sehr gut planbar und die Immobilien werden über mehrere Jahrzehnte bewirtschaftet. Dieses Geschäftsmodell hat sogar Warren Buffett beeindruckt. Berkshire Hathaway ist seit 2017 an Store Capital mit 10% beteiligt.

Der Ursprung von Store Capital liegt 1981 in der Gründung des Unternehmens von Mort Fleischer. Dieser gründet ein Unternehmen, das sich darauf spezialisiert hat, die Immobilien von Restaurants aufzukaufen und diese an die Restaurantbesitzer zu vermieten. Für diese ist das ein Segen, da sie so eine hohe einmalige Zahlung erhalten und dadurch weiter expandieren können. Fleischer verkauft das Unternehmen mit großem Erfolg an FFCA und arbeitet seitdem für FFCA. Christopher Volk wird 1986 Teil von FFCA und hilft dabei, das Immobiliengeschäft weiterzuentwickeln. Als Experte auf dem Gebiet der Bilanzierung und entwickelt sein eigenes System, um die Rendite von Investments zu erhöhen. FFCA wird so erfolgreich, dass Volk und Fleischer es an die Börse bringen. Gemeinsam gründen sie 2003 das nächste Unternehmen, das auf Immobilienkauf und Rückvermietung spezialisiert ist. Fleischer und Volk gründen 2011 ihr drittes Unternehmen: Store Capital. STORE steht dabei für Single Tenant Operational Real Estate. Heute ist das Unternehmen eines der führenden Unternehmen im sogenannten Triple Net Lease-Markt.

Christopher Volk ist Gründer von Store Capital und CEO. Er hat über 30 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Finanzierungsbranche. Seine Überzeugung ist, dass viele Unternehmen ein gutes Geschäftsmodell haben, jedoch durch Immobilien ausgebremst werden. Durch eigene Immobilien verschlechtert sich die Rentabilität der meisten Firmen. Das zukünftige Wachstum der Firma wird vermindert.

Grundbegriffe

REIT steht für Real Estate Investment Trust: Immobilien-Investmentfonds. Ein REIT ist eine spezielle Form von Aktiengesellschaft, die fast ausschließlich für Immobilien vorgesehen wurde, damit Investoren mit wenig Geld gestreut in Immobilien investieren können. Die Besonderheit von REITs ist, dass es eine vollständige Steuerbefreiung auf der Unternehmensebene gibt. Eine Aktiengesellschaft in den USA zahlt ca. 21% Steuern. REITs zahlen 0%. Die Versteuerung der REIT-Gewinne erfolgt auf der Aktionärsebene in Form von Steuern auf Dividenden. REITs sind verpflichtet, jedes Jahr 90% ihrer Gewinne als Dividende auszuschütten. Für Dividendeninvestoren ist deshalb der REIT-Sektor sehr beliebt. Hier gibt es teilweise sehr hohe Dividendenrenditen bei sehr gesunden Unternehmen. Nachdem ein Großteil des Cashflows als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet wurde, verbleibt der Rest im Unternehmen, um neue Objekte zu erwerben oder größere Übernahmen zu tätigen. Immobilien sind sehr kapitalintensiv und werden über eine recht kurze Lebensdauer abgeschrieben. Die Lebenszeit einer Immobilie liegt allerdings bei mehreren Jahrzehnten. Dadurch entstehen buchhalterische Kosten (Abschreibungen), die im operativen Geschäft nicht existieren. Deshalb gibt es eigene Kennzahlen, um REITs zu bewerten.

Net Operating Income, NOI. Diese Kennzahl fasst alle Umsätze der Immobilie abzüglich Betriebskosten wie Grundsteuern, Versicherungen oder Reparaturen zusammen. Sie unterscheidet sich etwas vom klassischen operativen Gewinn (EBIT), da hier Abschreibungen nicht miteinbezogen werden. Deshalb wird der operative Gewinn bei REITs auch als Net Operating Income oder NOI bezeichnet.

Funds From Operations, FFO. Diese Kennzahl wird im Zusammenhang mit REITs häufig verwendet. Es ist der an die Aktionäre ausschüttbare Nettogewinn. Diese Kennzahl spiegelt die wahre Profitabilität einer Immobilie wider. Der Nettogewinn wird um Abschreibungen bereinigt und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden abgezogen.

Adjusted Funds From Operations, AFFO. Der AFFO geht einen Schritt weiter als der FFO. Bei dieser Kennzahl werden vom FFO Kosten für Instandhaltung und Reparaturen abgezogen. Diese Kosten müssen REITs bezahlen und können deshalb nicht an den Aktionär ausgeschüttet werden.

Branchenanlyse

Der Markt, in dem Store Capital aktiv ist, ist der amerikanische Markt für Gewerbeimmobilien. Das Geschäftsmodell wird als Triple Net Lease bezeichnet. Dieses bezieht sich auf die drei Kostenpunkte, die der Mieter zu zahlen hat. Der Mieter zahlt nicht nur Miete, Grundsteuer, sondern auch Versicherung, Wartung und Reparaturen. Store Capital hat sich dabei auf drei Immobilientypen spezialisiert: Dienstleistungen, Einzelhandel, verarbeitendes Gewerbe. Größte Gefahr der Branche ist die Disruption durch das Internet. Diese sind je nach Segment unterschiedlich stark bedroht und Store Capital setzt bewusst auf Dienstleistungsbranchen als Mieter. Diese sind vom Internet unabhängiger und wachsen in langsamem Tempo.

Geschäftsmodell

Store Capital besitzt rund 2.500 verschiedene Immobilien, die sie vermieten. Mit den Mietern werden langfristige Verträge geschlossen und diese müssen sich um alles selbst kümmern, was an der Immobilie anfällt. Positiv für Store: Gewerbeimmobilien werfen höhere Mieten ab und werden gleichzeitig durch lange Mietverträge abgesichert. Im Mietvertrag sind automatische Mietsteigerungen festgehalten. Die Auswahl der Mieter ist deshalb für Store Capital essenziell. Nur wenn man die richtigen Mieter hat, kann man mit langfristigem Erfolg vermieten. Store hat sich hierbei ganz speziell auf den amerikanischen Mittelstand konzentriert.

Store Capital ist ausschließlich in den USA aktiv. Der Dienstleistungssektor macht 63 % der Umsätze aus. Stores zweitgrößtes Mietersegment sind Einzelhändler. Der Anteil dieser am Umsatz sind 19 % und das kleinste Mietersegment, verarbeitende Unternehmen kommt auf 18 %. Store setzt auf eine Mischung verschiedener Bereiche, die vom Internet weniger gefährdet sind.

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