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Aktie Analyse

Avalon Bay Communities Aktie Analyse

WKN
914867
Symbol
AVB
Sektor
Immobilien
Investor Relations
Investor Relations

Avalon Bay ist einer der größten Wohnimmobilienvermieter der USA. Das Unternehmen aus Virginia vermietet über 80.000 Wohnungen und beschäftigt aktuell über 3.000 Mitarbeiter.

Avalon Bay entstand im Jahr 1998 durch den Zusammenschluss der börsennotierten Unternehmen Avalon Properties Inc. und Bay Apartment Communities Inc. 2007 wurde das Unternehmen in den S&P 500 aufgenommen und erweiterte 2013 durch die Übernahme von Archstone den Immobilienbestand um 20.000 weitere Apartments.

Der aktuelle CEO ist Benjamin W. Schall, welcher Timothy j. Naughton nach 10 erfolgreichen Jahren ablöste. Mit 15 % ist der Vermögensverwalter Vanguard der größte Aktionär. Weitere 10 % hält BlackRock und die State Street Corporation knapp 6 %. Damit befinden sich rund 68 % der Aktien im Freefloat.

Branchenanalyse

Avalon Bay ist ein Vermieter von Wohnimmobilien. Je nach Land unterscheidet sich die Dynamik der Immobilienpreise. Der entscheidende Schlüssel ist das Wirtschaftswachstum. Wenn die Einkommen der örtlichen Bevölkerung jedes Jahr um ca. 2-3 % ansteigen, kann auch die Miete um 2-3 % pro Jahr angehoben werden. Denn langfristig macht die Miete für die meisten Personen in den meisten Ländern ca. 25 % des Nettoeinkommens aus. Wohnimmobilien bieten gegenüber anderen Immobilen zwei wichtige Vorteile:

  • Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Jeder Mensch braucht eine Wohnung. Daher werden Mieten auch in Krisen weiterhin bezahlt. Das bedeutet für die Unternehmen und Investoren planbare, krisensichere Cashflows. Was REIT Aktien bei Dividenden Investoren so beliebt macht.
  • Der Sektor kann nicht disruptiert werden: Für Wohnimmobilien gibt es keine Ersatzprodukte.

Wachstumschancen entstehen in dieser Branche durch Mieterhöhungen. Wachstumstreiber für diese sind: Wohnungsknappheit, Einkommensentwicklung in der Umgebung, Modernisierung der Wohnungen und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Umgekehrt sind das auch die größten Risiken für Immobilienunternehmen. Zu viel Angebot durch leerstehende Wohnungen senkt die Verhandlungsmacht, was wiederum in niedrigeren Mietpreisen resultiert. Durch eine schwächelnde Wirtschaft sinkt ebenfalls die Zahlungsbereitschaft.

Was sind REITs?

Wohnimmobilien-Aktien (REITs) sind Unternehmen, die sich darauf spezialisiert haben, in Wohnimmobilien zu investieren und diese langfristig zu halten. REIT-Aktien genießen gegenüber herkömmlichen Aktien steuerliche Vorteile. Es findet keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene statt. Dafür sind REIT-Unternehmen verpflichtet, 90% ihres Gewinns auszuschütten. Die übrigen 10 % können für neue Immobilen kaufe genutzt werden. Durch diese steuerliche Begünstigung wird vom Gesetzgeber eine steuerliche Gleichberechtigung gegenüber direkten Immobilieninvestments hergestellt. Zusätzlich verhalten sich REITs antizyklisch zur Zinsentwicklung: Steigen die Zinsen, sinkt der Wert der REIT Unternehmen. Dies liegt daran, da das Fremdkapital teurer wird, von welchem Immobilienunternehmen eine Menge benötigen, um neue Wohnungen zu bauen. Außerdem bietet bei einem Zinsanstieg das klassische Bankkonto ebenfalls Rendite, wodurch Aktien an Attraktivität verlieren. Bei niedrigen Zinsen profitieren REITs jedoch besonders. Sparer suchen sich eine sichere Alternative für ihr Erspartes mit bankähnlichen Zinsen. Frisches Kapital, um weitere Wohnungen zu bauen, ist besonders günstig. Unabhängig vom Zins bieten REITs jedoch noch einen weiteren wichtigen Vorteil: Der Cash-Zufluss ist quasi garantiert. Das macht diese Kategorie von Aktien zu einer (besseren) Anleihen-Alternative:

Geschäftsmodell

Avalon Bay vermietet ausschließlich Wohnimmobilien. 26 % der Wohnungen befinden sich in Hochhäusern (>12 Stockwerke), 32 % in Häusern mit 4 bis 12 Stockwerken und 42 % in Vororten mit Bauten von 1 bis 3 Stockwerken. Damit kommt das Unternehmen insgesamt auf fast 80.000 Wohnungen. Diese liegen mit 40 % größtenteils in Kalifornien. Eine besonders wachstumsstarke Gegend (hier sitzen Alphabet, Apple, Tesla, Facebook, Netflix, etc.). Die Region ist aber auch nicht ohne Risiken: Kalifornien ist für Erdbeben bekannt. Naturkatastrophen sind, nach einer schwächelnden Wirtschaft, das zweitgrößte Risiko für den Immobilien-Sektor. Vor allem, wenn ein Großteil der Umsätze in nur einer Gegend entstehen. Die restlichen Wohnimmobilien befinden sich im Osten, zwischen Washington D.C., New York, Boston. Damit ist Avalon Bay in allen Top-Lagen der USA vertreten. Hohe Nachfrage, wenig Angebot. Bedeutet, die Wohnungen können teurer vermietet werden. Dadurch steigen die Margen.

Avalon Bay versucht, wenn möglich, Grundstücke zu kaufen und die Immobilien selbst zu bauen. Dadurch spart sich das Unternehmen rund 20 % der Kosten. Avalon Bay fokussiert sich überwiegend auf Premium Wohnungen. Welche vor allem von jungen Top-Verdiener nachgefragt werden. Diese Kundengruppe gilt, als die zuverlässigste, wenn es um die monatliche Abrechnung geht.

In den nächsten Jahren plant Avalon Bay 1 Mrd. US-Dollar in neue Wohnungen und Übernahmen zu investieren. Durch Maßnahmen wie virtuelle Wohnungsführung und Verwaltung versucht das Unternehmen die Kosten zu senken. Insgesamt konnten durch diese Maßnahmen bereits 20 % der Personalkosten gesenkt werden.

Dividende

Die Dividende für das Geschäftsjahr lag bei 5,82 Euro. Seit dem IPO konnte die Dividende jährlich um 5 % gesteigert werden. Ebenfalls gestiegen ist seit dem IPO die Anzahl der Aktien, welche sich mehr als verdoppelte. Mittlerweile kann diese jedoch konstant gehalten werden. Im Vergleich zu anderen Immobilien REITs ist Avalon Bay relativ gering verschuldet. Gut in Zeiten steigender Zinsen. Vergleicht man Avalon Bay mit anderen amerikanischen Immobilien REITs scheint das Unternehmen immer teurer, als die Konkurrenz bewertet zu sein. Das liegt am erfahrenen Vorstand: In den letzten Jahren wurden viele Wohnimmobilien in Gegenden mit hohem Zuwachs gekauft. Mit den Premium-Wohnungen konnte außerdem eine äußerst zuverlässige Kundengruppe gefunden werden. Das Management wirkt kompetent und handelt vorausschauend.

Das Umsatzwachstum lag in den letzten 3 Jahren bei durchschnittlich 2,47 %. Der Gewinn war mit -4 % im selben Zeitraum sogar leicht rückläufig. Dabei handelt es sich noch um Folgen der Coronapandemie. Damit ist Avalon Bay ein Slow Grower. Die Dividendenausschüttung ist stabil, der Burggraben durch Wohnungen in gefragten Gegenden hoch. Damit eignet sich das Unternehmen vor allem für Dividendeninvestoren.

Wieso das KGV bei REITs nicht aussagekräftig ist
Durch Abschreibungen wird der Gewinn von REITs künstlich nach unten verzerrt. Der Buchwert der Immobilien wird jährlich mit 2-3 % pro Jahr abgeschrieben. Im Gegenzug steigt der reale Wert der Immobilie in gut gefragten Gegenden (dort, wo Immobilienunternehmen bevorzugt vermieten) meist an. Deshalb wirkt es so, als würden diese Unternehmen nur sehr geringe Gewinne erzielen und mehr Dividende als Gewinne ausschütten. Dies ist jedoch nicht der Fall! Anstatt des KGVs sollte für diese Unternehmen die FFO verwendet werden. FFO steht für Funds from Operations. Um diese Kennzahl zu bestimmen, wird der Jahresüberschuss mit den Abschreibungen und Amortisationen addiert und anschließend der Gewinn aus Veräußerungserlösen subtrahiert:
FFO= Nettoeinkommen + Abschreibungen + Amortisation – Gewinn aus Immobilienverkäufen.

Teilt man den Preis einer Aktie durch die FFO erhält man ein alternatives KGV, welches sich sehr gut zur Bewertung von Immobilen eignet.


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