Equity Residential Aktie Analyse

Equity Residential ist ein US-amerikanisches REIT-Unternehmen, das knapp 80.000 Wohnungen in zahlreichen US-amerikanischen Städten hält.

Wie für einen REIT typisch, wird der Großteil der Mieteinnahmen in Form einer regelmäßig anfallenden Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet. Da Wohnraum auch in Krisenzeiten benötigt wird, sind die Dividenden dieser Gesellschaft besonders gut planbar und ermöglichen den Aktionären einen kalkulierbaren Dividendenertrag. REIT-Aktien sind eine besondere Form der Aktiengesellschaft. Das von den Aktionären eingesammelte Kapital wird in Immobilien investiert. REIT-Aktien genießen steuerliche Vorteile gegenüber "normalen Aktien": Es erfolgt keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene. Andererseits unterliegen REIT-Aktien der Verpflichtung, 90 % ihrer Gewinne auszuschütten und mindestens 75 % ihrer Erträge aus Immobilien zu erzielen. Das Geschäftsmodell ist vergleichbar mit dem von Vonovia und Deutsche Wohnen.

Das Unternehmen hat seinen Ursprung in der Equity Finance and Management Company, die 1969 von dem Immobilieninvestor Sam Zell gegründet wurde. Der Börsengang folgte 1993 und das Unternehmen besaß zu diesem Zeitpunkt bereits 22.000 Wohnungen. Im Jahr 1997 erwarb das Unternehmen den Wellsford Residential Property Trust und Evans Withycombe Residential, und im Laufe der Zeit wurden weitere Immobilien in das Portfolio aufgenommen. Im Jahr 2001 wurde das Unternehmen in den S&P 500 aufgenommen. Heute ist das Unternehmen eine der größten Immobiliengesellschaften in den USA und konzentriert sich auf den Erwerb, die Entwicklung und die Verwaltung von Wohnimmobilien in und außerhalb der Stadt mit dem Ziel, langfristige Mieter zu gewinnen. Equity Residential besitzt 304 Immobilien mit 77.889 Wohneinheiten. Das Unternehmen hat seinen Markt auf Boston, New York, Washington, D.C., Seattle, San Francisco und Südkalifornien konzentriert und expandiert derzeit nach Denver, Atlanta, Dallas und Austin. Damit verfügt Residential Equity über Immobilien in sehr begehrten und dicht besiedelten Gebieten. Das Ziel des Unternehmens ist es, Gemeinschaften zu schaffen, in denen sich die Menschen wohlfühlen.

Der CEO von Equity Residential ist Mark J. Parrell. Er ist seit 1995 im Amt und war von 2007 bis zu seiner Nachfolge des Gründers Sam Zeil Chief Financial Officer.

Branche

In der Immobilienwirtschaft spricht man anstelle des Betriebsergebnisses von FFO (Funds from Operations). Dabei handelt es sich um den Nettogewinn des Unternehmens, bereinigt um Abschreibungen und Gewinne aus Immobilienverkäufen.
Equity Residential konnte den FFO in den letzten Jahren kontinuierlich steigern, sowohl durch Mieterhöhungen als auch durch strategische Übernahmen. Allerdings wurde das Wachstum durch eine Sonderdividende von 11 USD im Jahr 2017 reduziert. Damals wurden einige Wohnungen verkauft und der Erlös als Dividende ausgeschüttet.

Equity Residential ist in einem der am wenigsten zyklischen Geschäftsbereiche tätig. Die Mieteinnahmen sind stabil, vorhersehbar und können stets gesteigert werden. Darüber hinaus sind immobilientypische Einzelrisiken nahezu ausgeschlossen: Denn es werden über 80.000 Wohnungen gehalten. Risiken, die für private Vermieter einen Totalverlust bedeuten würden, sind für Equity Residential minimal.
Ebenso ist Equity Residential nicht den Branchenrisiken ausgesetzt, mit denen einzelne REITs zu kämpfen haben. Einzelhandels-REITs werden vom E-Commerce unter Druck gesetzt, Hotel-REITs haben in der Corona-Ära enorm gelitten. Equity Residential ist eine gute Anlageidee für Menschen, die aufgrund der gesicherten Nachfrage nach Wohnraum und des vorhandenen Wachstums in Immobilien investieren wollen.

Ein großer Teil des Cashflows wird, wie bei Immobiliengesellschaften üblich, als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet. Der Rest verbleibt im Unternehmen, um neue Objekte zu erwerben oder größere Akquisitionen zu tätigen. Immobilien sind sehr kapitalintensiv und werden über eine relativ kurze Lebensdauer abgeschrieben. Die Lebensdauer einer Immobilie beträgt jedoch mehrere Jahrzehnte. Dies führt zu buchhalterischen Kosten (Abschreibungen), die im operativen Geschäft nicht anfallen. Daher gibt es separate Kennzahlen zur Bewertung von REITs.

Net Operating Income, NOI. Diese Kennzahl fasst alle Umsätze der Immobilie abzüglich Betriebskosten wie Grundsteuern, Versicherungen oder Reparaturen zusammen. Sie unterscheidet sich etwas vom klassischen operativen Gewinn (EBIT), da hier Abschreibungen nicht miteinbezogen werden. Deshalb wird der operative Gewinn bei REITs auch als Net Operating Income oder NOI bezeichnet.

Funds From Operations, FFO. Diese Kennzahl wird im Zusammenhang mit REITs häufig verwendet. Es ist der an die Aktionäre ausschüttbare Nettogewinn. Diese Kennzahl spiegelt die wahre Profitabilität einer Immobilie wider. Der Nettogewinn wird um Abschreibungen bereinigt und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden abgezogen.

Adjusted Funds From Operations, AFFO. Der AFFO geht einen Schritt weiter als der FFO. Bei dieser Kennzahl werden vom FFO Kosten für Instandhaltung und Reparaturen abgezogen. Diese Kosten müssen REITs bezahlen und können deshalb nicht an den Aktionär ausgeschüttet werden.

Geschäftsmodell

Equity Residential kauft hauptsächlich Joint-Venture-Strukturen und Immobilienpools. Dadurch haben sie direkten Zugang zu ganzen Stadtvierteln. Sie entwickeln in der Regel Quartiere mit 100 oder mehr Wohnungen.

Equity Residential unterscheidet bei seinen Einnahmen zwischen Einnahmen aus dem Wohnungsbau und Einnahmen aus dem Nicht-Wohnungsbau. Die Einnahmen aus dem Wohnungsbau machen 91 % der Einnahmen aus, die Einnahmen aus dem Nichtwohnungsbau 2 %. Die übrigen 7 % entfallen auf Parkplatzmieten, Lagermieten und Haustiermieten. Die Wohnungen werden an Mieter vermietet. Die Mieteinnahmen stellen für Equity Residential einen äußerst stabilen Cashflow dar. Insbesondere bei Wohnimmobilien sind die Einnahmen quasi garantiert. Die Miete ist in der Regel das erste, was auf den Konten der Mieter landet, und sie ist eine absolute Grundvoraussetzung. Denn sobald die Miete nicht mehr gezahlt wird, können die Mieter nicht mehr lange über ihre Wohnungen verfügen.

Für 2022 und darüber hinaus rechnet das Unternehmen mit guten Marktbedingungen. Erstens haben sich die Immobilienpreise im Jahr 2021 erholt und werden voraussichtlich auch 2022 weiter steigen. Dies spiegelt den anhaltenden starken Aufschwung der Branche wider. Darüber hinaus zahlen 85 % der Mieter immer noch Mieten, die deutlich unter dem Marktniveau liegen. Dies schafft Möglichkeiten, diese Mieten auf Marktniveau anzuheben. Unter der Annahme, dass das wirtschaftliche Umfeld gut bleibt und die Pandemie in den Griff zu bekommen ist, wird für 2022 ein Umsatzwachstum im mittleren einstelligen Bereich erwartet, wie es für frühere Erholungsphasen charakteristisch war.