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Branchen

Immobilien/REIT Aktien & Immobilien/REIT Aktienanalysen

Der Immobiliensektor fasst alle Unternehmen zusammen, die ihr Geld mit Immobilien verdienen. Immobilienunternehmen bieten Privatpersonen und Unternehmen Platz, um zu wohnen oder ihr Geschäft zu betreiben. Der Vorteil dieses Geschäftsmodells sind die in der Regel langen Verträge, die für regelmäßige Mieten, also einen kontinuierlichen Cash Flow sorgen. Denk mal an deine eigene Wohnung oder deine Nachbarn. Viele Menschen wohnen über Jahre, teilweise sogar Jahrzehnte an einem Ort und machen es sich dort gemütlich. Diese Gewohnheit ist ein tiefer Burggraben, denn sie macht Wohnimmobilien oft sehr gut planbar und eher nichtzyklisch. Bei Gewerbeimmobilien sieht es dagegen anders aus. Hier gibt es oft langfristige Mietverträge, jedoch sind die Mieter von der Konjunktur deutlich abhängiger und zahlen deshalb eventuell in Krisenzeiten keine Miete mehr oder verlassen die Immobilie. Teilweise sind die Mietverträge sogar an den Erfolg des Unternehmens gekoppelt. Bei Flughäfen sind zum Beispiel die Flughafenbetreiber am Umsatz der Läden beteiligt und erhalten dafür keine Miete.

Immobilien bieten für Investoren ein stetiges Geschäftsmodell mit steuerlichen Vorteilen. Normalerweise investieren viele Leute direkt in Immobilien, indem sie eine oder mehrere Wohnungen kaufen. Das ist jedoch nicht für jede Person einfach möglich, weil man große Kredite aufnehmen muss. Indem man an der Börse in Immobiliengesellschaften investiert, kann man trotzdem von diesem Markt profitieren. Man hat ein erfahrenes Management und eine breite Diversifikation direkt von Anfang an. Auch die Steuervorteile von Immobilien kann man auf diese Weise mitnehmen. Sogenannte Real Estate Investment Trusts (REIT) sind Immobilienunternehmen, die einen vergünstigten Steuersatz haben — in Deutschland sogar von der Steuer befreit sind. Im Gegenzug verpflichtet sich ein REIT einen Großteil seiner Jahresgewinne auszuschütten und den Steuervorteil nicht komplett zu reinvestieren. Hier wird für deutsche Aktionäre aber nur die Kapitalertragssteuer von 25% zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer fällig.

Immobilien haben einzigartige Eigenschaften, die man als Investor beachten muss. Bei Immobilienunternehmen muss man beachten, dass sie nicht wie normale Unternehmen etwas produzieren, sondern eine Dienstleistung bringen. Die Immobilien müssen gesetzlich verpflichtend abgeschrieben werden. Das heißt die Unternehmen müssen die Abnutzung der Immobilien in ihrer Gewinnrechnung ausweisen. Allerdings nutzen sich Immobilien in der Regel kaum ab. Dadurch verzerren klassische Kennzahlen wie der Nettogewinn oder Gewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT) das Bild der Immobilien. Für Immobilieninvestoren sind besonders die Funds from Operations (FFO) und Adjusted Funds From Operations (AFFO) relevant.

Funds From Operations. Diese Kennzahl wird im Zusammenhang mit REITs häufig verwendet. Es ist der an die Aktionäre ausschüttbare Nettogewinn. Die Kennzahl spiegelt die wahre Profitabilität einer Immobilie wider. Der Nettogewinn wird um Abschreibungen bereinigt und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden abgezogen.

Adjusted Funds From Operations. Die AFFO gehen einen Schritt weiter als die FFO. Bei dieser Kennzahl werden von den FFO Kosten für Instandhaltung und Reparaturen abgezogen. Diese Kosten müssen REITs bezahlen und können deshalb nicht an den Aktionär ausgeschüttet werden.

Es gibt einige Trends in der Immobilienbranche, die man kennen sollte. Immobilien werden für Jahrzehnte geplant. Deshalb gibt es vergleichsweise wenige Trends. Einer der wichtigsten Trends im Immobilienbereich ist das Aussterben von Malls. Im Gewerbeimmobilienbereich entsteht ein hoher Druck, da viele Einzelhändler in das Internet abwandern. Im Bereich der Wohnimmobilien ist die Urbanisierung ein großer Trend. Es zieht immer mehr Menschen in Städte und der Wohnraum wird dadurch knapp. Immobilienunternehmen profitieren vom begrenzten Platz an vielen Standorten. Dadurch entstehen lokale Burggräben. Mieten können gesteigert werden und der Leerstand von Objekten minimiert sich. Eine Wohnung in der Innenstadt von München wird man zum Beispiel immer vermietet bekommen. Aber auch die Art und Weise wie Immobilien gebaut werden, verändert sich. Immobilien werden immer häufiger in Modulbauweise errichtet, wo die Module in Fertigungsstätten produziert werden und auf der Baustelle nur noch zusammengesetzt. Das Thema Nachhaltigkeit spielt auch eine Rolle. Zement und Beton sind große Klimasünder. Deshalb wird nach Baustoffen gesucht, bei denen Holz und andere natürliche Produktionsstoffe verwendet werden. Hier könnte sich in den nächsten Jahren ein weiterer Trend abzeichnen, von denen auch die entsprechenden Unternehmen stark profitieren können.

In diesem Bericht wird die Immobilienbranche im Detail erklärt und analysiert.

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